상가 임차권등기명령 신청방법 7단계: 퇴거 전 서류·주의사항

상가 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다. 등기가 마쳐지면 점포를 비우더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 다만 신청서만 접수하고 점포를 먼저 인도하거나 사업자등록을 정리하면 위험할 수 있으므로, 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 퇴거하는 것이 안전합니다.

핵심 요약

• 임대차가 종료되고 보증금이 전부 또는 일부 미반환된 경우에 신청합니다.
• 상가 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원이 관할합니다.
• 계약서, 등기사항증명서, 사업자등록 신청일과 점유를 입증할 자료가 중요합니다.
• 건물 일부만 임차했다면 임차 부분을 표시한 도면을 첨부합니다.
• 법원의 결정만 기다리지 말고 등기부에 임차권등기가 기입됐는지 확인합니다.
• 보증금 전액을 실제로 받은 뒤 임차권등기 말소에 협조하는 순서가 안전합니다.

상가 임차권등기명령 신청요건

핵심 요건은 두 가지입니다. 첫째, 계약기간 만료·해지통고·합의해지 등으로 임대차가 법적으로 종료되어야 합니다. 둘째, 보증금을 전부 돌려받지 못했거나 일부 금액이 남아 있어야 합니다. 보증금 중 일부만 미반환된 경우에도 남은 금액을 기재해 신청할 수 있습니다.

묵시적 갱신 상태라면 단순히 계약서에 적힌 날짜가 지났다는 이유만으로 종료됐다고 단정하면 안 됩니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 묵시적 갱신에서는 임차인의 해지통고가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나 종료되는 구조를 먼저 확인해야 합니다. 종료 통보를 언제, 어떤 문구로 보냈고 상대방에게 언제 도달했는지가 신청서의 핵심 증거가 됩니다.

신청 접수와 등기 완료는 다릅니다

임대인이 “말소부터 하면 보증금을 주겠다”고 요구하더라도 순서를 바꾸는 것은 신중해야 합니다. 공식 생활법령정보도 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 안내합니다.

상가 임차권등기명령 신청방법 7단계

1단계: 임대차가 실제로 종료됐는지 확정합니다

계약서상의 만료일, 갱신 여부, 해지통고 도달일과 합의해지서를 순서대로 정리합니다. 기간이 끝났더라도 갱신되었거나 종료 통지가 늦었다면 신청 시점이 달라질 수 있습니다. 임대차 종료를 입증하지 못하면 법원에서 보정을 요구하거나 신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다.

2단계: 반환받지 못한 보증금 잔액을 계산합니다

최초 보증금, 계약 중 증감액, 이미 돌려받은 금액, 임대인이 주장하는 연체차임·관리비·원상복구비를 분리해 표로 만드세요. 임대인의 공제 주장에 동의하지 않는다면 임의로 전액을 뺀 금액을 적기보다 송금내역과 정산 의견을 함께 정리해야 합니다. 원상복구 다툼은 임차인 원상복구 범위 기준 7가지에서 별도로 확인할 수 있습니다.

3단계: 환산보증금과 건물 등기 상태를 확인합니다

계약 당시와 현재의 보증금·월차임을 기준으로 법 적용범위를 확인하고, 등기사항증명서에서 소유자·근저당권·압류·경매개시 여부를 확인합니다. 원칙적으로 등기된 건물이어야 하며, 무허가 건물은 신청이 어렵습니다. 건물 일부만 임차했다면 도면상 위치와 계약서 표시가 일치하는지도 살펴보세요.

4단계: 신청서와 첨부서류를 준비합니다

신청서에는 임차인·임대인 정보, 대상 건물, 반환받지 못한 보증금과 차임, 신청 취지와 이유를 적습니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 점유 시작일과 사업자등록 신청일을 소명할 자료, 확정일자 계약서, 종료 통지와 도달 증거를 준비합니다. 법인 당사자나 대리 신청이라면 법인등기사항증명서·위임장 등 추가서류가 필요할 수 있습니다.

5단계: 상가 소재지 관할법원에 접수합니다

임차인의 주소지가 아니라 임차한 상가건물 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 직접 접수와 전자적 제출 가능 여부, 인지·송달료·등록 관련 비용과 납부방식은 관할법원 또는 전자소송 안내에서 최신 내용을 확인하세요. 서류를 제출하기 전 사건 당사자 수와 임대인 주소가 정확한지 다시 확인합니다.

6단계: 보정명령·송달·등기 진행상태를 확인합니다

주소 불명, 계약 종료 증거 부족, 건물 표시 불일치, 도면 누락이 있으면 법원이 보정을 명할 수 있습니다. 정해진 기간 안에 보완하고, 결정이 났다는 안내만으로 퇴거하지 마세요. 임대인 송달이 지연되거나 등기 촉탁 과정에 시간이 걸릴 수 있으므로 사건 진행과 등기부 변동을 각각 확인합니다.

7단계: 등기부 기입을 확인한 뒤 퇴거·회수 절차를 진행합니다

새 등기사항증명서를 발급해 임차권등기, 임대차 범위, 보증금액, 사업자등록 신청일과 확정일자 등 주요 내용이 맞는지 검수합니다. 그 후 열쇠 인도, 점포 상태 확인서, 계량기 정산과 사업자등록 정리를 진행합니다. 보증금이 계속 반환되지 않으면 지급명령·보증금반환소송·가압류·강제집행 또는 분쟁조정을 검토할 수 있습니다.

필요서류와 비용 항목

법원마다 요구하는 보완자료와 납부 방식이 달라질 수 있습니다. 접수 직전 관할법원 임차권등기 담당부서에 서류 목록과 비용을 확인하면 재방문을 줄일 수 있습니다.

상황별 판단 기준

새 점포 잔금일이 다가오는 경우

새 점포 계약 때문에 급하더라도 기존 점포의 점유와 사업자등록을 먼저 정리하지 마세요. 현재 임대인과 퇴거일을 미루는 합의를 시도하고, 불가능하다면 임차권등기 진행을 서두르되 실제 등기 기입일을 기준으로 이사 일정을 조정합니다.

임대인이 수리비를 빼겠다고 하는 경우

통상적인 사용으로 생긴 마모와 임차인의 고의·과실 훼손을 구분하고, 입점·퇴거 사진과 수리견적서를 비교해야 합니다. 다투는 금액 때문에 보증금 일부가 반환되지 않았다면 미반환액과 양측 주장을 분리해 기록하세요. 정산이 어렵다면 임대차분쟁조정위원회 신청 방법을 활용할 수 있습니다.

임대인이 곧 주겠다고 말만 하는 경우

구두 약속만 믿고 열쇠를 넘기기보다 반환 예정일, 금액과 지급 방법을 서면으로 남기세요. 합의된 날짜에도 지급되지 않으면 임차권등기명령과 함께 집행권원 확보 방안을 검토합니다. 이미 분쟁 가능성이 높은 상가라면 제소전 화해조서 비용과 효력도 비교해 볼 수 있습니다.

임대차가 아직 끝나지 않은 경우

보증금 반환이 불안하다는 사정만으로 계약 종료 전 바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 갱신 여부와 해지 사유를 확인하고 종료 통지를 입증할 자료를 먼저 준비해야 합니다. 새 계약을 작성할 단계라면 상가 임대차 표준계약서 작성법에서 반환기한과 정산 특약을 확인하세요.

실수 방지 체크리스트

1. 계약 만료·해지통고·합의해지 중 종료 원인을 확정했는가?
2. 종료 통지가 임대인에게 도달한 날짜를 입증할 수 있는가?
3. 보증금 원금, 일부 반환액과 다투는 공제액을 구분했는가?
4. 계약서의 상가 표시와 등기부 건물 표시가 일치하는가?
5. 점유 시작일과 사업자등록 신청일 자료를 준비했는가?
6. 확정일자 계약서와 송금내역 원본을 확보했는가?
7. 건물 일부 임차라면 정확한 도면을 첨부했는가?
8. 법원 보정명령의 제출기한을 놓치지 않았는가?
9. 결정문이 아니라 실제 등기사항증명서를 확인했는가?
10. 보증금 전액 입금 전 임차권등기를 먼저 말소하지 않았는가?

자주 묻는 질문 10개

1. 보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?

네. 전액뿐 아니라 일부라도 반환받지 못했다면 남은 보증금액을 적어 신청할 수 있습니다. 이미 받은 금액과 다투는 공제액을 구분해 자료를 준비하세요.

2. 계약 만료 전에 미리 신청할 수 있나요?

원칙적으로 임대차가 종료된 뒤 신청합니다. 만료 전에는 종료 통지와 보증금 반환 협의를 준비하고, 종료일 이후 미반환 사실이 확인되면 신청합니다.

3. 신청서를 냈으면 바로 점포를 비워도 되나요?

안전하지 않습니다. 접수와 등기 완료는 다르므로 등기사항증명서에 임차권등기가 실제 기입된 것을 확인한 뒤 점유와 사업자등록을 정리하는 것이 좋습니다.

4. 임대인의 동의가 있어야 하나요?

임대인의 동의를 받아 공동으로 신청하는 절차가 아닙니다. 요건을 갖춘 임차인이 임대인을 상대로 관할법원에 신청하며 법원이 결정합니다.

5. 어느 법원에 제출하나요?

임차인의 거주지 법원이 아니라 임차한 상가건물 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 제출합니다.

6. 확정일자를 받지 않았어도 신청할 수 있나요?

신청 가능 여부와 등기 효과를 구분해야 합니다. 등기 전 우선변제권을 갖추지 못했다면 임차권등기로 새 권리를 취득하더라도 앞서 설정된 담보권보다 우선할 수 없습니다. 개별 권리순위를 확인하세요.

7. 무허가 상가도 신청할 수 있나요?

원칙적으로 등기된 건물이 대상이어서 무허가 건물은 어렵습니다. 사용승인을 받고 건축물대장이 작성되어 즉시 보존등기가 가능한 예외라면 추가서류와 대위등기 가능성을 관할법원에 확인하세요.

8. 등기 후 새 임차인에게 불이익이 있나요?

임차권등기가 완료된 상가를 그 이후에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다. 새 임차인은 계약 전에 등기부를 반드시 확인해야 합니다.

9. 임차권등기를 하면 보증금이 자동 지급되나요?

아닙니다. 권리를 보전하는 절차이지 임대인의 계좌에서 돈을 자동으로 받아주는 절차는 아닙니다. 미지급이 계속되면 지급명령·소송·강제집행 등을 별도로 검토합니다.

10. 보증금을 받으면 언제 말소하나요?

보증금과 합의된 정산금 전액이 실제 계좌에 입금된 것을 확인한 뒤 말소에 협조하는 순서가 안전합니다. 말소서류와 비용 부담도 합의서에 적어두세요.

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• 제소전 화해 비용과 작성 주의사항

공식 출처와 확인일

• 상가건물 임대차보호법 제6조 — 신청요건, 관할법원과 임차권등기의 효과
• 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 — 신청서 기재사항과 첨부서류
• 찾기쉬운 생활법령정보 임차권등기명령 신청 — 절차, 등기 효과와 말소 순서
• 대한민국 법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급

자료 확인일: 2026년 8월 25일

작성자: 송석

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 환산보증금, 계약 종료 여부, 선순위 권리와 건물의 등기 상태에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 관할법원 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.