법인 부동산 양도세 vs 개인 양도세 2026｜세율·공제 총정리

1. 개인 양도세와 법인세는 출발점부터 다르다

개인은 부동산 양도소득을 별도로 계산한다

개인이 토지나 건물, 주택을 양도해 이익이 발생하면 원칙적으로 양도소득세를 계산합니다. 양도가액에서 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용 등 인정되는 필요경비를 차감해 양도차익을 구하고, 적용 가능한 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 산출합니다.

개인의 부동산 양도소득은 근로소득이나 사업소득과 합산하는 종합소득세가 아니라 별도의 양도소득 과세체계로 계산됩니다. 따라서 본업에서 급여가 많다고 해서 부동산 양도차익에 그 급여가 직접 합산되는 구조는 아닙니다.

법인은 매각이익이 사업연도 소득에 포함된다

법인이 보유 부동산을 매각하면 매각대금 전액이 세금의 기준이 되는 것은 아닙니다. 매각대금에서 장부가액과 양도 관련 비용을 차감한 처분손익이 법인의 익금 또는 손금에 반영되고, 임대수익·사업수익·이자수익과 다른 비용을 합쳐 해당 사업연도의 법인세 과세표준을 계산합니다.

즉 법인은 부동산 한 건만 따로 떼어 개인처럼 양도소득세 신고를 하는 것이 아니라, 원칙적으로 사업연도 전체 손익에 포함해 법인세를 신고합니다.

법인의 주택·비사업용 토지는 추가과세가 핵심이다

법인 명의라고 해서 모든 부동산에 일반 법인세율만 적용되는 것은 아닙니다. 법령상 주택과 그 부수토지, 조합원입주권·분양권 또는 비사업용 토지를 양도하면 일반 법인세에 더해 ‘토지 등 양도소득에 대한 법인세’가 추가될 수 있습니다.

2. 2026년 개인과 법인의 기본 세율 비교

개인의 일반 양도소득세율

2년 이상 보유한 일반 토지·건물과 중과되지 않는 주택에는 원칙적으로 과세표준에 따라 6%부터 45%까지의 기본 누진세율이 적용됩니다. 과세표준이 커질수록 높은 구간의 세율이 적용되지만, 전체 과세표준에 최고세율을 일괄 적용하는 방식은 아닙니다.

2026년 일반 영리법인의 법인세율

2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 일반 영리법인의 각 사업연도 소득에 대한 법인세율은 다음과 같습니다. 법인의 부동산 처분이익만이 아니라 그 사업연도의 전체 과세표준을 기준으로 구간을 적용한다는 점이 중요합니다.

지방소득세도 함께 계산해야 한다

개인은 양도소득세와 별도로 개인지방소득세를 신고·납부하고, 법인도 법인세 외에 법인지방소득세를 부담합니다. 법인의 토지 등 양도소득 추가 법인세에 대응하는 법인지방소득세 특례도 있으므로 국세만 비교해서는 정확한 총부담을 파악하기 어렵습니다.

3. 주택을 양도할 때 개인과 법인의 차이가 가장 크다

개인은 1세대 1주택 비과세 가능성이 있다

개인이 세법상 1세대 1주택 요건과 보유·거주 요건 등을 충족하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 고가주택은 기준금액을 초과하는 부분의 양도차익이 과세될 수 있지만, 일반 과세와 비교하면 세 부담 차이가 매우 클 수 있습니다.

일시적 2주택, 상속주택, 혼인합가, 동거봉양 등은 별도 특례가 있으므로 단순히 등기상 주택이 두 채라는 이유만으로 비과세를 포기해서는 안 됩니다.

법인에는 1세대 1주택 개념이 없다

법인은 ‘세대’를 구성하지 않으므로 개인에게 적용되는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다. 법인이 주택 한 채만 보유했더라도 개인의 1주택 비과세와 같은 혜택은 없습니다.

법인의 주택 처분이익은 일반 법인세 과세표준에 포함되며, 법령상 제외 대상이 아니라면 주택 양도소득에 대한 추가 법인세도 계산해야 합니다.

법인의 주택 추가과세는 일반 법인세와 별도다

등기된 법인이 대통령령으로 정하는 주택과 부수토지, 조합원입주권 또는 분양권을 양도하면 해당 양도소득에 20%의 추가 법인세가 적용될 수 있습니다. 미등기 양도는 더 높은 세율이 적용될 수 있으므로 소유권이전등기와 자산분류를 정확히 확인해야 합니다.

2026년 5월 이후 다주택 개인은 다시 구분이 중요하다

조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 종료 후에는 원칙적으로 조정대상지역 내 중과 대상 주택에 대해 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하는 구조를 확인해야 합니다.

다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 뒤 법정 기한 안에 양도하는 주택 등은 경과규정 적용 가능성이 있습니다. 주택 수에서 제외되는 주택, 중과 배제 주택과 조정대상지역 지정 현황도 양도일 기준으로 따로 점검해야 합니다.

4. 상가·사무실·공장 등 업무용 부동산은 법인이 유리할까?

업무용 부동산에는 주택 20% 추가과세가 원칙적으로 없다

법인이 실제 사업에 사용하는 사무실, 상가, 공장과 적정 범위의 부속토지를 양도하는 경우에는 주택에 적용되는 20% 추가세율이 일반적으로 문제되지 않습니다. 비사업용 토지에도 해당하지 않는다면 처분손익이 각 사업연도 소득에 포함돼 일반 법인세율로 계산됩니다.

이 때문에 양도차익이 크고 매각대금을 법인 안에 남겨 다음 사업에 재투자할 계획이라면, 법인의 낮은 법인세 구간이 현금흐름 측면에서 유리하게 보일 수 있습니다.

개인은 임대사업용 상가도 양도소득세를 낸다

개인이 상가나 업무용 오피스텔을 양도하면 원칙적으로 양도소득세를 계산합니다. 장기간 보유했다면 장기보유특별공제를 적용할 수 있지만, 양도차익이 크면 과세표준이 높은 구간에 진입할 수 있습니다.

건물분 부가가치세를 별도로 확인한다

상가·사무실·공장 등 과세사업에 사용된 건물을 양도할 때는 양도소득세나 법인세만 확인해서는 안 됩니다. 토지분은 부가가치세 면세지만 건물분은 부가가치세 과세가 문제될 수 있습니다.

사업의 포괄양수도 요건을 충족하면 부가가치세 처리 방식이 달라질 수 있으므로 계약서에서 토지와 건물 가격, 부가가치세 별도 여부, 세금계산서 발급과 잔금 지급 방식을 명확히 정해야 합니다.

5. 토지와 비사업용 토지는 어떻게 비교할까?

개인의 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트가 가산된다

개인이 농지·임야·나대지 등을 양도할 때 법정 기간 동안 본래 용도 또는 사업에 사용하지 않았다면 비사업용 토지로 분류될 수 있습니다. 비사업용 토지는 일반 기본세율에 10%포인트를 더한 세율 구조가 적용됩니다.

보유기간이 짧으면 단기 양도세율과 비사업용 토지 세율로 계산한 금액 중 큰 세액이 적용될 수 있습니다. 농지는 재촌·자경 여부, 임야는 거주와 산림경영, 기타 토지는 재산세 과세구분과 실제 사업 사용 여부를 확인해야 합니다.

법인의 비사업용 토지는 일반 법인세에 10%가 추가된다

법인이 비사업용 토지를 양도하면 처분이익이 사업연도 법인세 과세표준에 포함되는 것과 별도로, 해당 토지 양도소득에 10%의 추가 법인세가 적용될 수 있습니다.

법인 명의 토지라고 해서 모두 비사업용 토지인 것은 아닙니다. 공장·물류시설·주차장·야적장 등 법인의 사업에 직접 사용하고 면적과 기간 요건을 충족했다면 사업용 토지로 분류될 수 있습니다.

토지 보유 목적이 법인의 사업과 연결돼야 한다

법인 정관이나 사업자등록에 부동산업을 넣었다는 사실만으로 토지가 사업용으로 인정되는 것은 아닙니다. 실제 사업에 사용한 기간, 토지와 사업의 관련성, 법정 기준면적, 임대·휴업·방치 기간 등을 종합적으로 확인합니다.

6. 공제·필요경비·손실 처리에서 어떤 차이가 날까?

개인은 장기보유특별공제를 검토한다

개인이 일정 기간 이상 보유한 토지·건물은 자산 유형과 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 함께 반영하는 별도의 공제 구조가 적용될 수 있습니다.

다만 미등기 자산, 중과 대상 다주택과 일부 자산은 공제가 제한될 수 있으므로 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 공제액을 확정해서는 안 됩니다.

법인은 개인 방식의 장기보유특별공제가 없다

법인은 부동산을 오래 보유했다고 해서 개인 양도소득세의 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 대신 취득 이후 자본적 지출, 감가상각, 수선비와 금융비용 등을 법인세법에 따라 장부에 반영합니다.

건물은 감가상각 누계액만큼 장부가액이 낮아질 수 있으므로 매각 시 회계상 처분이익이 예상보다 커질 수 있습니다. 취득가액만 보고 매각차익을 계산하지 말고 매각 직전 장부가액을 확인해야 합니다.

개인의 양도차손 통산은 범위가 제한된다

개인이 같은 과세기간에 여러 부동산을 양도해 한 건에서는 이익, 다른 건에서는 손실이 발생하면 법정 범위에서 양도차익과 양도차손을 통산할 수 있습니다. 그러나 급여나 사업소득과 부동산 양도차손을 자유롭게 상계하는 것은 아닙니다.

법인은 전체 사업손익과 결손금이 중요하다

법인의 부동산 처분손익은 원칙적으로 사업연도의 다른 익금·손금과 함께 계산됩니다. 영업손실이 있는 사업연도에 사업용 부동산을 매각하면 일반 법인세 과세표준이 줄어들 수 있습니다.

다만 주택이나 비사업용 토지에 대한 추가 법인세는 일반 법인세와 계산 구조가 다르므로, 법인에 결손금이 있다는 사실만으로 추가세액까지 모두 사라진다고 단정하면 안 됩니다.

필요경비 증빙의 방식도 다르다

7. 법인 매각대금을 개인이 가져갈 때 세금이 다시 생긴다

법인 계좌의 돈은 대표자 개인 돈이 아니다

법인이 부동산을 팔고 법인세를 납부한 뒤 남은 돈은 법인의 자산입니다. 대표자나 주주가 법인 계좌에서 임의로 인출해 개인적으로 사용하면 적법한 급여·상여·배당·대여금인지에 따라 세무처리가 달라집니다.

증빙과 상환계획 없이 대표자가 가져가면 가지급금으로 처리될 수 있고, 인정이자와 업무무관 자산 관련 세무 문제가 이어질 수 있습니다.

배당으로 인출하면 배당소득 과세를 검토한다

법인의 이익잉여금을 주주에게 배당하면 주주 개인에게 배당소득이 발생합니다. 금융소득 규모에 따라 원천징수로 끝나지 않고 다른 이자·배당소득과 합산해 종합과세 대상이 될 수 있습니다.

따라서 법인이 부동산을 매각할 때 부담한 법인세만 비교하면 개인이 최종적으로 사용할 수 있는 세후금액을 과대평가할 수 있습니다.

급여나 상여로 가져가도 비용 인정에는 조건이 있다

대표이사에게 지급하는 급여는 실제 근무, 직무, 지급규정과 금액의 적정성을 갖춰야 합니다. 이익처분에 따른 상여나 과도한 임원 보수는 법인의 손금으로 인정되지 않을 수 있으며, 대표자에게는 근로소득세가 발생할 수 있습니다.

청산하면 청산소득과 잔여재산 분배를 확인한다

부동산 매각 후 법인을 폐업한다고 해서 법인에 남은 돈이 자동으로 비과세 상태로 주주에게 넘어가는 것은 아닙니다. 법인 청산 단계의 세금과 주주가 받는 잔여재산 중 의제배당 해당액을 함께 검토해야 합니다.

8. 개인 명의와 법인 명의, 누구에게 유리할까?

개인 명의가 상대적으로 적합할 수 있는 경우

• 실거주할 1세대 1주택을 장기간 보유할 계획인 경우
• 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 가능성이 큰 경우
• 매각대금을 개인 생활비나 개인 자산 취득에 바로 사용할 경우
• 부동산 임대·매매 규모가 작고 법인 유지비가 부담되는 경우
• 가족 간 지분과 상속·증여 계획을 개인 자산 중심으로 설계하는 경우

법인 명의가 상대적으로 적합할 수 있는 경우

• 사업용 상가·공장·창고를 취득해 법인 사업에 직접 사용할 경우
• 매각대금을 법인 안에 남겨 다른 부동산이나 사업에 재투자할 경우
• 여러 투자자가 출자해 지분과 의사결정 구조를 명확히 할 경우
• 임대·개발·매매를 반복하며 장부와 비용을 체계적으로 관리할 경우
• 개인 인출을 최소화하고 장기적인 법인 승계전략이 있는 경우

명의를 정하기 전 10가지 질문

1. 매수할 자산은 주택인가, 상가인가, 사업용 토지인가?
2. 개인이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 가능성이 있는가?
3. 법인 주택 또는 비사업용 토지 추가과세 대상인가?
4. 예상 보유기간과 양도차익은 얼마인가?
5. 개인의 장기보유특별공제 예상액은 얼마인가?
6. 법인의 기존 이익·손실과 과세표준은 어느 구간인가?
7. 매각대금을 법인 안에 재투자할 것인가?
8. 대표자나 주주가 매각대금을 언제 개인적으로 사용할 것인가?
9. 배당·급여·청산 단계의 추가 세금은 얼마인가?
10. 법인 설립·기장·결산·등기 등 유지비용을 감당할 수 있는가?

이미 개인 명의인 부동산을 법인으로 넘길 때의 주의점

개인이 보유한 부동산을 새로 설립한 법인에 매매하거나 현물출자하면 단순한 명의변경으로 끝나지 않습니다. 개인에게 양도소득세가 발생할 수 있고 법인에는 취득세와 등기비용이 생길 수 있습니다.

특수관계인 사이에 시가보다 현저히 낮거나 높은 가격으로 거래하면 부당행위계산 부인과 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 주택은 법인전환 이월과세 적용이 제한될 수 있으므로 이전 전에 세후 현금흐름을 계산해야 합니다.

9. 개인과 법인 부동산 양도세 한눈에 비교

자주 묻는 질문

결론: 세율이 아니라 최종 세후 현금으로 비교해야 한다

개인 부동산 양도세와 법인 부동산 양도세의 가장 큰 차이는 과세 방식입니다. 개인은 부동산 양도차익을 별도의 양도소득으로 계산하고, 법인은 처분손익을 사업연도의 전체 손익에 반영합니다.

실거주 1주택처럼 개인의 비과세와 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 자산은 개인 명의가 유리할 가능성이 큽니다. 반면 상가·공장·창고 등 실제 사업용 부동산을 반복적으로 취득·매각하고 매각대금을 법인 안에서 재투자한다면 법인의 사업연도 손익 구조가 적합할 수 있습니다.

다만 법인 주택은 한 채만 보유해도 개인의 1주택 비과세를 받을 수 없고, 원칙적으로 일반 법인세에 주택 양도소득 추가세액을 더해 검토해야 합니다. 비사업용 토지도 법인세율만 적용되는 것이 아니라 추가과세 가능성이 있습니다.

마지막으로 법인에 남은 돈을 대표자나 주주가 가져갈 계획이라면 배당·급여·상여·청산 단계의 세금까지 계산해야 합니다. 결국 가장 정확한 비교 기준은 ‘부동산을 팔 때의 세율’이 아니라 ‘모든 세금과 비용을 낸 뒤 실제로 사용할 수 있는 최종 세후 현금’입니다.

참고자료 및 출처

• 국가법령정보센터 소득세법 — 양도소득세 세율 및 비사업용 토지 과세
• 국가법령정보센터 소득세법 시행령 — 다주택 중과·비과세·세부 판정기준
• 국가법령정보센터 법인세법 — 제55조와 제55조의2
• 국세청 법인세 세율 안내 — 2026년 이후 법인세율과 토지 등 양도소득 추가세율
• 국세청 양도소득세 세율 안내 — 개인 부동산 양도세율
• 국가법령정보센터 지방세법 — 개인·법인지방소득세 관련 규정
• 국세법령정보시스템 — 예규·판례·질의회신 검색

최종 수정일: 2026년 7월 15일