보증금 인상·감액 시 계약서 이렇게 쓰니까 대항력을 지켰습니다

전세·월세 보증금을 올리거나 내릴 때, 계약서 한 줄 차이로 수천만 원의 대항력이 갈립니다. 저도 첫 전세 갱신에서 증액 계약서를 잘못 써서 확정일자 순위가 밀릴 뻔한 경험이 있거든요. 이 글에서는 보증금 인상과 감액 각각의 계약서 작성 포인트를 실전 중심으로 풀어드릴게요.

2년 전 일이에요. 전세 만기를 앞두고 집주인이 보증금 3,000만 원 증액을 요구했습니다. 공인중개사를 통하지 않고 직접 갱신 계약서를 썼는데, 나중에 확인해 보니 기존 계약서의 확정일자가 무력화될 수 있는 방식으로 작성된 거였어요. 등기부등본을 다시 떼보니 사이에 근저당이 하나 더 잡혀 있었고요. 그때 식은땀이 쫙 흘렀습니다.

이런 경험을 하고 나서 관련 판례와 법 조항을 꽤 오래 파봤어요. 부동산 전문가 분들에게 직접 물어보기도 했고, 실제 증액·감액 계약서를 여러 건 검토하면서 정리한 내용이에요. 특히 2025년 6월부터 전월세 신고제 과태료 부과가 본격화되면서, 보증금 변경 시 신고 의무까지 함께 챙겨야 합니다.

보증금 변경, 왜 계약서 작성이 이렇게 중요한가

주택임대차보호법 제7조에 따르면, 임대차 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 변동이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있어요. 핵심은 이겁니다. 증액은 계약 체결 또는 직전 증액 후 1년이 지나야만 가능하고, 증액 폭은 기존 보증금의 5%(20분의 1)를 초과하지 못합니다. 반면 감액 청구에는 별도의 기간 제한이 없어요.

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문제는 법 조항만 알아서는 부족하다는 거예요. 실제로 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 대항력 유지 여부, 우선변제권 순위, 전세보증보험 가입 가능 여부까지 달라지거든요. 기존 계약서에 한 줄 추가할지, 새 계약서를 쓸지, 확정일자를 다시 받을지 안 받을지—이런 선택 하나하나가 수천만 원짜리 결정입니다.

특히 계약갱신청구권을 행사하면서 보증금을 조정하는 경우와, 합의 갱신으로 보증금을 조정하는 경우는 법적 성격이 다릅니다. 갱신청구권 행사 시에는 5% 상한이 적용되지만, 합의 갱신은 양 당사자가 자유롭게 금액을 정할 수 있어요. 다만 합의 갱신으로 5% 이상 증액했더라도 임차인이 나중에 초과분 반환을 청구할 수 있다는 대법원 판례가 있으니 주의하세요.

보증금 인상 시 계약서 핵심 작성법

보증금을 올려서 연장할 때, 계약서 작성 방법은 크게 두 가지예요. 첫 번째는 새 계약서를 별도로 작성하는 방법이고, 두 번째는 기존 계약서 특약란에 증액 내용을 기재하는 방법입니다. 결론부터 말씀드리면, 증액 시에는 새 계약서를 별도 작성하는 게 훨씬 안전해요.

왜냐하면 증액된 보증금에 대해 새 확정일자를 받아야 하기 때문이에요. 대법원 판례에 따르면, 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정 등기 이후에 보증금을 증액한 경우, 증액된 부분은 저당권보다 후순위로 밀리게 됩니다. 그래서 기존 보증금은 기존 확정일자로, 증액분은 새 확정일자로 각각 보호받는 구조를 만들어야 해요.

새 계약서에 반드시 들어가야 할 항목을 정리하면 이렇습니다. 임대인·임차인 인적사항, 물건 소재지, 변경 후 총 보증금 금액, 증액 금액과 지급일, 새 임대차 기간, 그리고 기존 계약 유지 문구예요. “본 계약은 YYYY년 M월 D일자 기존 임대차계약의 보증금을 ○○○만 원 증액하여 연장하는 계약이다”라는 문구가 특약에 꼭 있어야 합니다.

증액분 지급 시점도 중요해요. 계약서에 “증액금 ○○○만 원은 YYYY년 M월 D일까지 지급한다”고 명확히 적어야 합니다. 이체 내역이나 영수증 같은 지급 증빙도 꼭 남겨두세요. 제가 아는 분은 증액금을 현금으로 주고 영수증을 안 받아서 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증이 안 돼서 고생하셨거든요.

보증금 감액 시 계약서 핵심 작성법

감액은 증액과 정반대로 접근해야 해요. 감액 시에는 확정일자를 다시 받지 않는 것이 원칙입니다. 이게 직관적이지 않아서 실수하는 분이 정말 많거든요. 감액 후 새 계약서를 쓰고 확정일자를 새로 받으면, 기존의 선순위 확정일자가 사라지고 새 확정일자 날짜가 기준이 돼 버려요. 그 사이에 잡힌 근저당보다 후순위로 밀리는 최악의 상황이 생길 수 있습니다.

그래서 감액 연장은 두 가지 방법 중 하나를 쓰면 됩니다. 첫째, 기존 계약서 특약란이나 여백에 감액 내용을 기재하고 양쪽이 서명·날인하는 방법이에요. “본 계약은 YYYY년 M월 D일부로 보증금을 ○○○만 원 감액하여 총 보증금 ○억 ○○○만 원으로 2년간 연장한다”라고 쓰면 됩니다.

둘째, 별도 갱신 계약서를 작성하되 확정일자를 새로 받지 않는 방법이에요. 이 경우에도 기존 계약서 원본은 반드시 함께 보관해야 해요. 어떤 방법을 쓰든 핵심은 동일합니다. 기존 확정일자의 순위를 건드리지 않는 것.

감액분 반환 시점과 방법도 명확히 기재해야 합니다. “임대인은 YYYY년 M월 D일까지 감액분 ○○○만 원을 임차인 계좌(은행명, 계좌번호)로 반환한다”라고 적는 게 안전해요. 반환 증빙을 남기는 것도 잊지 마세요. 계좌이체가 가장 깔끔합니다.

확정일자와 우선변제권 순위, 실수하면 보증금 날린다

여기가 진짜 핵심이에요. 보증금 증감 시 확정일자를 어떻게 처리하느냐에 따라 우선변제권 순위가 완전히 달라집니다. 표로 한번 정리해 볼게요.

구분	증액 시	감액 시
새 계약서 작성	권장 (증액분 보호 필요)	선택 (기존 특약 기재도 가능)
확정일자 재취득	반드시 필요 (증액분 보호)	받지 않는 것이 안전
기존 확정일자 효력	기존 보증금에 대해 유지	그대로 유지됨
기존 계약서 보관	필수 보관	필수 보관
등기부등본 확인	필수 (근저당 신규 설정 여부)	권장 (안전 확인)

증액의 경우를 구체적으로 풀어볼게요. 기존 전세보증금이 3억인데 2,000만 원을 올려 3억 2,000만 원으로 갱신한다고 합시다. 기존 확정일자가 2024년 3월 1일이고, 2024년 9월에 근저당 1억이 설정됐다면? 증액 계약서로 새 확정일자를 2026년 3월에 받으면, 기존 3억은 2024년 3월 확정일자로 근저당보다 선순위, 증액분 2,000만 원은 2026년 3월 확정일자로 근저당보다 후순위가 됩니다.

그런데 만약 기존 계약서를 폐기하고 3억 2,000만 원짜리 새 계약서 하나만 쓰면? 전체 보증금 3억 2,000만 원이 2026년 3월 확정일자 기준이 돼 버려요. 근저당 1억보다 후순위가 되는 거죠. 2,000만 원 올리려다 3억 전체가 위험해지는 상황. 실제로 이런 케이스가 적지 않습니다.

그래서 증액 계약 전에 반드시 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아서 기존 확정일자 이후에 새로운 근저당이나 압류, 가압류가 잡혀 있는지 확인해야 해요. 인터넷등기소에서 700원이면 발급 가능하니까, 이건 절대 아끼면 안 되는 돈입니다.

증액·감액 특약사항 실전 문구 예시

특약사항은 법적 분쟁 시 결정적 증거가 됩니다. 공인중개사 없이 직거래로 계약하는 경우라면 더더욱 꼼꼼하게 써야 해요. 증액과 감액 각각의 실전 문구를 정리해 드릴게요.

증액 시 특약 예시입니다. “1. 본 계약은 YYYY년 M월 D일자 기존 임대차계약의 보증금을 금 ○○○만 원 증액하여, 총 보증금 금 ○억 ○○○만 원으로 YYYY년 M월 D일부터 YYYY년 M월 D일까지 2년간 연장하는 계약이다. 2. 증액금 ○○○만 원은 YYYY년 M월 D일까지 임대인 계좌(은행명/계좌번호)로 입금한다. 3. 기존 YYYY년 M월 D일자 임대차계약서의 확정일자 및 대항력은 그대로 유지된다. 4. 본 계약 체결일 현재 등기부등본상 기존 계약일 이후 새로운 권리 설정이 없음을 임대인이 확인한다.”

감액 시 특약 예시도 볼게요. “1. 본 계약은 YYYY년 M월 D일자 기존 임대차계약의 보증금을 금 ○○○만 원 감액하여, 총 보증금 금 ○억 ○○○만 원으로 YYYY년 M월 D일부터 2년간 연장한다. 2. 임대인은 감액분 금 ○○○만 원을 YYYY년 M월 D일까지 임차인 계좌(은행명/계좌번호)로 반환한다. 3. 기존 임대차계약서 및 확정일자의 효력은 본 연장계약과 무관하게 유효하다.”

한 가지 더. 계약갱신청구권을 행사하면서 증액하는 경우라면, 특약에 “본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 의한 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약이다”라는 문구를 넣어두는 게 좋아요. 나중에 갱신청구권 행사 사실을 입증해야 할 때 유용합니다. 갱신청구권은 1회만 사용 가능하니까, 이번 갱신이 그 1회에 해당하는지 아닌지 기록을 남겨두는 셈이죠.

전월세 신고제와 보증보험, 놓치면 과태료

2025년 6월 1일부터 전월세 신고제 과태료가 본격 부과되기 시작했습니다. 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차계약은 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 해요. 보증금 변경 갱신계약도 신고 대상이에요. 지연 신고 시 최소 2만 원에서 최대 30만 원, 허위 신고 시 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다.

그런데 묵시적 갱신으로 기존 조건 그대로 연장되는 경우는 별도 신고 대상이 아니에요. 보증금이 변동되는 갱신계약만 신고 대상입니다. 이 부분을 헷갈려하는 분이 꽤 있더라고요. 신고는 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 온라인으로 할 수 있어요.

보증금이 변경되면 전세보증보험(전세보증금 반환보증)도 재점검해야 합니다. HUG(주택도시보증공사)의 경우 수도권 기준 보증금 7억 원 이하, 전세가율 제한 등의 가입 조건이 있어요. 증액으로 보증금이 올라가면 가입 한도를 넘어설 수 있고, 반대로 감액 시에는 보험 보증 금액 변경 신청이 필요합니다. SGI서울보증은 아파트의 경우 보증금 한도 제한이 없지만, 기타 주택은 10억 원 이하 조건이에요.

특히 주의할 점은, 보증보험에 가입된 상태에서 보증금을 변경하면 보험사에 변경된 계약서를 제출해야 한다는 거예요. 이걸 안 하면 보증 사고 발생 시 변경 전 금액만 보상받을 수 있습니다. 제 주변에 감액 연장 후 보험사 통보를 안 해서 보증 범위가 축소된 걸 뒤늦게 발견한 사례도 있었어요.

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현장에서 자주 보는 실수와 대처법

부동산 일을 하면서 보증금 변경 계약에서 반복적으로 발생하는 실수들이 있어요. 첫 번째는 아까도 말씀드린 감액 시 확정일자 재취득 실수인데, 이건 정말 치명적이에요. 두 번째는 증액 시 등기부등본을 확인하지 않는 경우입니다. 기존 확정일자 이후에 근저당이 새로 잡혀 있는지 모르고 증액하면 그 증액분이 무방비 상태가 됩니다.

세 번째 실수는 증액금이나 감액금 반환의 지급 증빙을 남기지 않는 것이에요. “현금으로 주고받았다”는 구두 합의만으로는 분쟁 시 아무것도 증명이 안 돼요. 반드시 계좌이체를 하고, 이체 메모에 “전세보증금 증액분” 또는 “전세보증금 감액 반환”이라고 적어두세요.

네 번째는 계약갱신청구권과 관련된 오해인데요. 세입자가 갱신청구권을 행사하면 집주인은 정당한 거절 사유가 없는 한 거절할 수 없어요. 그런데 5% 이내 증액은 집주인의 ‘권리’이지 ‘의무’가 아닙니다. 세입자 입장에서 5% 증액 요구를 무조건 수용해야 하는 건 아니지만, 현실적으로 거부하기 어려운 측면이 있거든요. 이런 상황에서 전문가 상담을 받아보시는 게 좋습니다.

다섯 번째 실수는 전세자금 대출이 있는 상태에서 보증금을 변경하면서 은행에 통보하지 않는 경우예요. 대출 약정서에는 보통 임대차계약 조건 변경 시 사전 통보 의무가 있거든요. 은행 모르게 보증금을 감액하면 기한이익 상실 사유가 될 수 있어요. 특히 전세대출 연장과 보증금 증액이 동시에 진행되는 경우, 대출 한도와 보증 범위를 미리 은행과 확인하세요.

자주 묻는 질문

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