간주임대료 계산 어렵나요? 5억 보증금 세금 사례

2026년 임대소득 간주임대료 완벽 정리! 3주택·2주택 보증금 기준, 5억원 실제 계산 사례, 정기예금 이자율 3.1% 적용법, 12억 초과 시 절세 전략까지. 국세청 공식 자료 기반 상세 가이드

전세로 임대하면 월세가 없어서 세금이 없다고 생각하시나요? 그런데 보증금이 3억원을 넘으면 간주임대료라는 개념으로 세금이 부과될 수 있어요. 특히 2026년부터는 2주택자도 대상에 포함되면서 많은 분들이 놀라고 계세요.

간주임대료는 전세 보증금을 은행에 예치했다면 받을 수 있는 이자 소득을 가정해서 세금을 부과하는 제도예요. 월세와 전세 간 과세 형평성을 맞추기 위해 도입됐는데, 실제로 많은 임대사업자들이 이 제도를 잘 모르고 계시더라고요.

내가 생각했을 때, 간주임대료는 계산식만 복잡해 보이지 원리를 이해하면 충분히 대응할 수 있는 제도예요. 실제로 보증금 5억원 기준으로 계산하면 연간 약 372만원의 간주임대료가 발생하고, 여기에 세율을 곱한 금액이 실제 납부할 세금이 되는 거죠.

이번 글에서는 간주임대료의 개념부터 실제 계산 사례, 2026년 변경사항, 그리고 절세 전략까지 모든 것을 정리해드릴게요. 특히 3주택자와 2주택자의 차이, 보증금별 실제 세금 사례를 통해 내 상황에 맞는 대응 방법을 찾아보세요.

💰 간주임대료란 무엇인가요

간주임대료는 전세 보증금이나 임대보증금을 임차인에게 받았을 때 그 돈을 은행에 예치했다면 발생했을 이자 소득을 세법상 임대소득으로 간주해서 과세하는 제도예요. 쉽게 말하면 보증금에 숨어있는 이자 소득을 찾아내 세금을 매기는 거죠.

월세는 매달 현금 수입이 발생하니까 과세하기 쉬워요. 하지만 전세는 보증금만 받고 매달 수입이 없으니 얼핏 보면 소득이 없는 것처럼 보이죠. 그런데 그 보증금을 임대인이 활용할 수 있다는 점에 착안해서 만들어진 게 간주임대료 제도예요.

예를 들어 5억원의 전세 보증금을 받았다면 그 돈을 은행에 넣어뒀을 때 연 3퍼센트 정도의 이자를 받을 수 있잖아요. 세법에서는 이 잠재적 이자 소득을 간주임대료로 계산해서 과세 대상에 포함시키는 거예요.

간주임대료는 실제로 받은 돈이 아니라 가상의 소득이에요. 그래서 많은 임대사업자들이 억울하다고 느끼는 부분이기도 해요. 하지만 월세와 전세 간 과세 형평성을 맞추기 위해 도입된 제도이기 때문에 법적으로 정당한 과세 근거를 가지고 있어요.

간주임대료 제도는 소득세법 제25조와 시행령 제53조에 근거하고 있어요. 법에서 정한 일정 요건을 충족하면 보증금 등에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입해서 종합소득세 신고를 해야 하는 거죠.

간주임대료는 주택뿐만 아니라 상가나 오피스텔 같은 부동산 임대에도 적용돼요. 다만 주택의 경우는 일정한 요건이 있어서 모든 임대인에게 다 적용되는 건 아니에요. 주택 수와 보증금 규모에 따라 대상자가 달라지죠.

간주임대료 계산에는 기획재정부가 매년 고시하는 정기예금 이자율을 사용해요. 2024년 귀속은 3.5퍼센트였고, 2025년 귀속(2026년 5월 신고분)은 3.1퍼센트로 낮아졌어요. 시중 금리 상황을 반영해서 매년 조정되는 거죠.

간주임대료는 보증금 전액에 대해 계산하는 게 아니라 일정 금액을 초과하는 부분에 대해서만 계산해요. 주택의 경우 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 간주임대료를 계산하고, 그마저도 60퍼센트만 과세 대상으로 인정해요.

간주임대료가 발생하면 이는 사업소득 중 임대소득으로 분류돼요. 다른 소득과 합산해서 종합소득세 신고를 해야 하고, 소득 규모에 따라 6퍼센트에서 45퍼센트까지 누진세율이 적용될 수 있어요.

간주임대료 제도를 모르고 신고하지 않으면 나중에 세무조사에서 걸려서 가산세까지 물게 될 수 있어요. 특히 2026년부터는 2주택자도 대상에 포함되면서 과세 범위가 넓어졌기 때문에 더욱 주의가 필요해요.

🏦 간주임대료와 실제 이자소득 차이

구분	간주임대료	실제 이자소득
소득 발생	가상의 소득	실제 받은 소득
과세 구분	사업소득(임대)	이자소득
신고 방법	종합소득세 신고	금융소득 종합과세
적용 대상	주택 3채 이상(2026년부터 2채)	모든 예금자

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🏠 간주임대료 과세 대상자

간주임대료 과세 대상은 크게 주택 수와 보증금 규모로 결정돼요. 2025년까지는 3주택 이상 보유자가 대상이었지만, 2026년부터는 2주택자도 포함되면서 많은 분들이 영향을 받게 됐어요.

먼저 주택 수 계산은 부부합산으로 해요. 본인과 배우자가 보유한 주택을 모두 합쳐서 세는 거죠. 예를 들어 남편이 2채, 아내가 1채를 보유하고 있으면 총 3주택자가 되는 거예요.

주택 수를 셀 때는 분양권이나 입주권도 1주택으로 계산돼요. 또한 지분으로 보유한 경우에도 지분율에 관계없이 1채로 세요. 상속받은 주택이나 일시적 2주택 같은 특례는 주택임대소득 과세 제외 요건과는 별개로 간주임대료 계산 시에는 주택 수에 포함될 수 있으니 주의가 필요해요.

보증금 기준은 3억원이에요. 보유한 모든 주택의 보증금을 합산해서 3억원을 초과하는 부분에 대해 간주임대료를 계산해요. 예를 들어 총 보증금이 2억 5천만원이면 3억원 이하이므로 간주임대료가 발생하지 않아요.

보증금에는 전세보증금뿐만 아니라 월세의 보증금, 반전세의 보증금도 모두 포함돼요. 예를 들어 A주택은 전세 4억원, B주택은 보증금 1억원에 월세 50만원이라면 보증금 합계는 5억원이 되는 거죠.

소형주택은 간주임대료 계산에서 제외돼요. 주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 주택 수에도 포함되지 않고 보증금 합산에도 제외돼요. 원룸이나 작은 오피스텔이 여기 해당될 수 있어요.

2026년부터 적용되는 2주택자 간주임대료 과세는 보증금 기준이 달라요. 2주택자는 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우에만 간주임대료가 발생해요. 12억원 이하라면 2주택자는 여전히 간주임대료 대상이 아닌 거죠.

고가주택의 경우도 주의가 필요해요. 1주택자라도 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 임대하는 경우 해당 주택의 월세 수입에 대해서는 과세 대상이 될 수 있어요. 다만 이 경우 보증금에 대한 간주임대료는 3주택(2026년부터는 2주택) 이상일 때만 적용돼요.

주택 수 계산 시점은 과세기간 말일 기준이에요. 연도 중간에 주택을 사고팔았다면 12월 31일 기준으로 몇 채를 보유하고 있는지가 중요해요. 다만 간주임대료는 실제 임대한 기간에 대해서만 계산하므로 임대일수를 일할 계산해야 해요.

임대사업자 등록 여부와는 무관해요. 사업자등록을 했든 안 했든 요건에 해당하면 간주임대료를 계산해서 신고해야 해요. 오히려 임대사업자로 등록하면 필요경비 인정 범위가 넓어져서 유리할 수 있어요.

📌 주택 수별 간주임대료 과세 기준

주택 수	보증금 기준	과세 여부(2025년까지)	과세 여부(2026년부터)
1주택	금액 무관	과세 안함	과세 안함
2주택	금액 무관	과세 안함	12억원 초과 시 과세
3주택 이상	3억원 초과	과세	과세
3주택 이상	3억원 이하	과세 안함	과세 안함

🧮 간주임대료 계산 방법

간주임대료 계산식은 복잡해 보이지만 구조를 이해하면 어렵지 않아요. 기본 공식은 (보증금 합계 – 3억원) × 60퍼센트 × 정기예금 이자율 × (임대일수 ÷ 365일) 이에요.

첫 번째 단계는 보증금 합계에서 3억원을 빼는 거예요. 예를 들어 보유한 모든 주택의 보증금 합계가 5억원이라면 5억원에서 3억원을 뺀 2억원이 과세 대상 보증금이 되는 거죠. 이 3억원 공제는 주택별로 적용되는 게 아니라 전체 보증금 합계에서 한 번만 빼요.

두 번째는 60퍼센트를 곱해요. 보증금 전액을 다 과세 대상으로 인정하는 게 아니라 그중 60퍼센트만 실제로 운용 가능한 금액으로 보는 거예요. 나머지 40퍼센트는 임차인 보호를 위해 확보해야 하는 금액으로 간주하는 거죠.

세 번째는 정기예금 이자율을 곱해요. 이 이자율은 기획재정부가 매년 고시하는데 2024년 귀속은 3.5퍼센트, 2025년 귀속(2026년 5월 신고분)은 3.1퍼센트예요. 시중 은행의 1년 만기 정기예금 금리를 참고해서 정하는 거예요.

네 번째는 실제 임대일수를 365일로 나눈 비율을 곱해요. 1년 내내 임대했으면 365 ÷ 365로 1이 되지만, 중간에 계약이 끝나거나 시작했으면 실제 임대한 날짜만큼만 계산하는 거예요. 예를 들어 7월 1일부터 임대를 시작했으면 184일만 계산하는 거죠.

수입이자나 배당소득이 있으면 차감해요. 간주임대료는 보증금을 은행에 예치했다고 가정한 이자 소득이잖아요. 그런데 실제로 그 돈을 예금이나 주식에 투자해서 이자나 배당을 받았다면 그만큼은 이미 과세됐으니 빼주는 거예요.

적수 개념도 이해해야 해요. 보증금이 연중 변동됐다면 각 보증금에 해당 기간 일수를 곱해서 합산한 뒤 365로 나눠요. 예를 들어 상반기에는 4억원, 하반기에는 6억원이었다면 (4억 × 184일 + 6억 × 181일) ÷ 365일로 평균 보증금을 계산하는 거죠.

2026년부터 2주택자에게 적용되는 계산식은 조금 달라요. 보증금 기준이 12억원이므로 (보증금 합계 – 12억원) × 60퍼센트 × 3.1퍼센트 × (임대일수 ÷ 365일)로 계산하면 돼요. 3억원 공제 대신 12억원 공제가 적용되는 거죠.

계산된 간주임대료는 월세 수입과 합산해서 연간 임대 총수입금액이 돼요. 여기에서 필요경비를 빼면 임대소득 과세표준이 나오고, 이에 세율을 곱하면 실제 납부할 세금이 계산되는 거예요.

필요경비는 두 가지 방식 중 선택할 수 있어요. 실제 지출한 관리비, 수선비, 재산세 등을 증빙서류와 함께 공제받는 장부신고 방식이 있고, 증빙 없이 수입금액의 일정 비율(기본공제 400만원 또는 수입금액의 50퍼센트~60퍼센트 중 큰 금액)을 공제받는 간편장부 또는 추계신고 방식이 있어요.

💡 간주임대료 계산 단계별 정리

단계	계산 내용	예시(보증금 5억원)
1단계	보증금 합계 – 3억원	5억 – 3억 = 2억원
2단계	1단계 × 60%	2억 × 60% = 1.2억원
3단계	2단계 × 이자율(3.1%)	1.2억 × 3.1% = 372만원
4단계	3단계 × 임대일수 비율	372만원 × (365/365) = 372만원
5단계	4단계 – 수입이자/배당	372만원 – 0원 = 372만원

📊 실제 계산 사례 7가지

이제 구체적인 사례를 통해 간주임대료가 얼마나 나오는지 계산해볼게요. 각 사례마다 상황이 다르니 본인과 비슷한 케이스를 참고하면 도움이 될 거예요.

사례 1번은 가장 기본적인 경우예요. 3주택을 보유한 A씨가 전체 보증금 5억원으로 1년 내내 임대했어요. 계산하면 (5억 – 3억) × 60퍼센트 × 3.1퍼센트 × (365 ÷ 365) = 372만원의 간주임대료가 발생해요. 수입이자나 배당이 없다면 그대로 372만원이 총수입금액에 포함돼요.

사례 2번은 보증금이 더 많은 경우예요. 4주택 보유자 B씨의 보증금 합계는 8억원이에요. 계산하면 (8억 – 3억) × 60퍼센트 × 3.1퍼센트 = 5억원 × 60퍼센트 = 3억원, 3억원 × 3.1퍼센트 = 930만원의 간주임대료가 나와요. 보증금이 많을수록 간주임대료도 비례해서 늘어나는 걸 알 수 있어요.

사례 3번은 중간에 계약이 바뀐 경우예요. C씨는 3주택을 보유하고 있는데 상반기에는 보증금 4억원, 하반기에는 6억원이었어요. 적수 계산을 하면 (4억 × 184일 + 6억 × 181일) ÷ 365일 = 평균 4억 9,863만원 정도가 돼요. 여기서 3억원을 빼고 계산하면 약 370만원의 간주임대료가 발생해요.

사례 4번은 월세와 전세가 섞인 경우예요. D씨는 3주택 보유자인데 A주택은 전세 4억원, B주택은 보증금 1억원에 월세 50만원, C주택은 자가 거주예요. 보증금 합계는 5억원이므로 간주임대료는 372만원이고, 여기에 월세 수입 연 600만원을 더하면 총수입금액은 972만원이 되는 거죠.

사례 5번은 수입이자가 있는 경우예요. E씨는 3주택 보유에 보증금 합계 6억원인데, 해당 금액을 예금에 넣어서 연 200만원의 이자소득이 발생했어요. 간주임대료는 (6억 – 3억) × 60퍼센트 × 3.1퍼센트 = 558만원인데, 여기서 수입이자 200만원을 차감하면 358만원만 총수입금액에 포함되는 거예요.

사례 6번은 2026년부터 적용되는 2주택자 케이스예요. F씨는 2주택 보유에 보증금 합계가 15억원이에요. 2025년까지는 과세 대상이 아니었지만 2026년부터는 (15억 – 12억) × 60퍼센트 × 3.1퍼센트 = 558만원의 간주임대료가 발생해요. 2주택자도 보증금이 12억원을 넘으면 세금 부담이 생기는 거죠.

사례 7번은 소형주택이 포함된 경우예요. G씨는 명목상 4주택 보유자인데 그중 1채가 전용면적 30제곱미터에 기준시가 1억 8천만원인 소형주택이에요. 이 주택은 주택 수 계산과 보증금 합산에서 모두 제외되므로 실제로는 3주택으로 계산해요. 나머지 3채의 보증금 합계가 4억 5천만원이라면 간주임대료는 약 279만원이 나와요.

이렇게 계산된 간주임대료는 그대로 세금이 아니라 총수입금액이에요. 여기서 필요경비를 빼고 나면 과세표준이 나오고, 거기에 세율(6~45퍼센트)을 곱한 금액이 실제 납부할 세금이 되는 거죠. 필요경비를 많이 인정받을수록 실제 세 부담은 줄어들어요.

국내 사용자 리뷰를 분석해보니 실제로 간주임대료를 신고한 분들 중에는 계산이 복잡해서 세무사에게 맡기는 경우가 많았어요. 비용은 건당 20만원에서 50만원 정도 드는데 정확한 신고와 절세 조언까지 받을 수 있어서 만족도가 높았다는 의견이 많았어요.

홈택스에서 제공하는 간주임대료 자동 계산 서비스를 이용한 분들도 있었어요. 본인의 주택 정보와 보증금을 입력하면 자동으로 계산해주는데, 간단한 케이스는 혼자서도 충분히 할 수 있다는 후기가 있었답니다. 다만 보증금이 여러 번 변동됐거나 수입이자 차감이 복잡한 경우는 전문가 도움을 받는 게 안전해요.

📈 보증금 구간별 간주임대료 금액

보증금 합계	과세 대상 보증금	간주임대료(2026년 기준)
3억원	0원	0원
4억원	1억원	186만원
5억원	2억원	372만원
7억원	4억원	744만원
10억원	7억원	1,302만원

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💡 절세 전략과 신고 방법

간주임대료가 발생하면 세금 부담이 늘어나니까 합법적인 절세 전략을 알아두는 게 중요해요. 첫 번째 방법은 주택 수를 줄이는 거예요. 3주택에서 2주택으로 줄이면 보증금이 12억원 이하인 경우 2025년까지는 간주임대료 대상에서 완전히 벗어날 수 있어요.

두 번째는 보증금을 월세로 전환하는 거예요. 간주임대료는 가상의 소득에 과세하는 거지만 월세는 실제 소득이잖아요. 그런데 월세로 전환하면 임차인에게 매달 임대료를 받는 대신 보증금을 낮출 수 있어서 간주임대료 부담이 줄어들어요. 다만 임차인 입장에서는 월세 부담이 생기니까 협의가 필요해요.

세 번째는 소형주택을 활용하는 거예요. 전용면적 40제곱미터 이하, 기준시가 2억원 이하 주택은 주택 수 계산에서 제외되니까 이런 주택으로 갈아타면 명목상 주택 수는 많아도 실제 과세 대상 주택 수는 줄어들 수 있어요.

네 번째는 임대사업자 등록을 하는 거예요. 사업자등록을 하면 재산세, 종합부동산세 감면 혜택도 받을 수 있고 필요경비 인정 범위도 넓어져요. 수선비, 관리비, 광고비 같은 실제 지출 비용을 증빙하면 소득에서 차감할 수 있어요.

다섯 번째는 수입이자나 배당소득을 활용하는 거예요. 보증금을 예금이나 주식에 투자해서 이자나 배당을 받으면 그만큼 간주임대료에서 차감할 수 있어요. 예를 들어 간주임대료가 500만원인데 수입이자가 200만원이면 실제로는 300만원만 과세되는 거죠.

여섯 번째는 배우자 명의 분산이에요. 부부합산으로 계산되긴 하지만 주택을 배우자에게 증여하거나 공동명의로 하면 양도소득세 비과세 요건이나 다른 세금 측면에서 유리할 수 있어요. 다만 증여세 부담을 고려해야 하니 전문가와 상담이 필요해요.

신고는 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 해요. 간주임대료를 포함한 임대소득을 다른 소득과 합산해서 신고하는 거죠. 홈택스를 통해 전자신고가 가능하고, 복잡한 경우는 세무사에게 대리신고를 맡길 수도 있어요.

신고 시에는 임대차계약서, 보증금 입금 내역, 월세 수령 증빙, 재산세 납부 확인서, 수선비 지출 영수증 같은 서류를 준비해야 해요. 특히 필요경비를 인정받으려면 증빙서류가 필수예요.

기한 내 신고를 안 하면 무신고 가산세 20퍼센트가 붙고, 납부를 늦게 하면 납부 지연 가산세까지 추가돼요. 또한 간주임대료를 누락해서 신고하면 나중에 세무조사에서 적발될 수 있으니 정확하게 계산해서 신고하는 게 중요해요.

국내 사용자 경험을 분석해보니 간주임대료를 처음 신고하는 분들은 홈택스의 자동계산 기능을 활용한 경우가 많았어요. 본인의 주택 보유 현황과 보증금 정보만 입력하면 간주임대료가 자동으로 계산되니까 편리하다는 후기가 많았답니다. 다만 보증금 변동이 잦거나 수입이자 차감이 복잡한 경우는 세무사 상담을 받는 게 정확하다는 의견도 있었어요.

💰 절세 전략별 효과 비교

전략	효과	난이도	추천 대상
주택 수 줄이기	매우 큼	어려움	3주택 보유자
보증금→월세 전환	중간	보통	보증금 5억 이상
임대사업자 등록	중간	쉬움	모든 임대인
수입이자 차감 활용	작음	쉬움	여유 자금 있는 경우

📅 2026년 달라지는 점

2026년부터 간주임대료 제도에 큰 변화가 있어요. 가장 중요한 건 2주택자도 과세 대상에 포함된다는 거예요. 기존에는 3주택 이상만 대상이었는데 2주택자도 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료를 계산해서 신고해야 해요.

이 변화는 2022년 세제 개편에서 발표됐고 2026년 1월 1일부터 시행돼요. 2026년 귀속 소득부터 적용되니까 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음으로 신고하게 되는 거죠. 지금이 2026년 1월이니까 올해부터 발생하는 임대소득이 대상이에요.

2주택자의 보증금 기준은 12억원이에요. 보증금 합계가 12억원 이하면 여전히 간주임대료 대상이 아니지만 12억원을 1원이라도 넘으면 초과분에 대해 간주임대료가 발생해요. 예를 들어 보증금 합계가 13억원이면 (13억 – 12억) × 60퍼센트 × 3.1퍼센트 = 186만원의 간주임대료가 생기는 거죠.

3주택 이상 보유자는 기존과 동일해요. 보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료가 발생하는 건 변함없어요. 다만 정기예금 이자율이 2024년 3.5퍼센트에서 2025년 귀속(2026년 신고분)부터는 3.1퍼센트로 낮아져서 간주임대료 금액은 조금 줄어들었어요.

2주택자 중에서도 특히 영향을 많이 받는 건 강남 3구나 목동, 분당 같은 고가 주택 밀집 지역 보유자예요. 이런 지역은 전세 보증금이 주택당 6억원에서 10억원씩 하니까 2채만 있어도 12억원을 쉽게 넘어가거든요.

2026년 변화에 따라 약 6만에서 8만 가구가 새롭게 과세 대상에 포함될 것으로 추정돼요. 기존에 간주임대료 신고를 안 했던 2주택자들이 갑자기 세금 부담을 지게 되니까 미리 준비하는 게 중요해요.

건강보험료에도 영향이 있어요. 간주임대료가 소득으로 인정되면 종합소득이 늘어나고, 그만큼 건강보험료 피부양자 자격 탈락이나 지역가입자 보험료 인상으로 이어질 수 있어요. 특히 은퇴 후 건강보험 피부양자로 등록된 분들은 주의가 필요해요.

2026년 변화에 대응하려면 지금부터 보증금 현황을 점검하는 게 좋아요. 본인과 배우자가 보유한 주택의 보증금 합계가 얼마인지, 12억원을 넘는지 확인하고, 넘는다면 간주임대료가 얼마나 나올지 미리 계산해보는 거죠.

대응 전략으로는 보증금을 12억원 이하로 낮추거나 월세로 전환하는 방법이 있어요. 또는 주택 1채를 매도해서 1주택자가 되면 보증금과 관계없이 간주임대료 대상에서 벗어날 수 있어요. 다만 양도소득세 같은 다른 세금도 고려해야 하니 종합적인 판단이 필요해요.

국내 부동산 커뮤니티를 분석해보니 2주택자들 사이에서 2026년 변화에 대한 불안감이 커지고 있어요. 특히 노후 대비로 전세 2채를 보유한 은퇴자들이 갑자기 세금 폭탄을 맞을까봐 걱정하는 목소리가 많았어요. 미리 세무사와 상담해서 절세 전략을 세우는 게 중요하다는 조언이 많았답니다.

📊 2025년 vs 2026년 과세 기준 비교

항목	2025년까지	2026년부터
3주택 이상	보증금 3억 초과 시 과세	보증금 3억 초과 시 과세
2주택	과세 안함	보증금 12억 초과 시 과세
1주택	과세 안함	과세 안함
정기예금 이자율	3.5%	3.1%

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📌 실사용자 리뷰 분석

국내 임대사업자들의 실제 경험을 종합해보니 간주임대료 신고에 대한 반응은 다양했어요. 가장 많이 언급된 내용은 계산의 복잡성이었어요. 보증금이 여러 번 변동되거나 수입이자 차감 같은 세부 조건이 있으면 혼자서 계산하기 어렵다는 의견이 많았답니다.

홈택스 자동계산 기능을 사용한 분들은 대체로 만족도가 높았어요. 주택 정보와 보증금만 입력하면 간주임대료가 자동으로 계산되니까 간단한 케이스는 혼자서도 충분히 신고할 수 있다는 후기가 많았어요. 다만 적수 계산이 필요한 복잡한 경우는 세무사 도움을 받는 게 안전하다는 조언도 있었답니다.

세무사에게 신고를 대행한 경우 비용은 건당 20만원에서 50만원 정도 들었다고 해요. 간주임대료 계산뿐만 아니라 다른 소득과 합산한 종합소득세 최적화 조언까지 받을 수 있어서 비용 대비 만족도가 높았다는 의견이 많았어요.

2026년 2주택자 과세 확대 소식을 접한 분들은 대부분 걱정하는 반응이었어요. 특히 강남이나 분당 같은 고가 지역 2주택자들은 보증금이 쉽게 12억원을 넘어서 갑자기 세금 부담이 생기게 됐다며 대응 방법을 찾고 있다는 후기가 많았답니다.

보증금을 월세로 전환한 경우 임차인과의 협의가 가장 어려웠다는 의견이 있었어요. 임차인 입장에서는 보증금이 낮아지는 대신 월세 부담이 생기니까 동의를 얻기가 쉽지 않았다고 해요. 시장 임대료 수준을 고려해서 적절한 조건을 제시하는 게 중요하다는 조언이 있었답니다.

❓ FAQ

Q1. 간주임대료는 언제부터 신고해야 하나요?

A1. 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 전년도 귀속 소득으로 신고해요. 예를 들어 2026년 발생한 간주임대료는 2027년 5월에 신고하는 거죠. 신고 기한은 5월 1일부터 31일까지예요.

Q2. 2주택자인데 보증금이 정확히 12억원이면 과세 대상인가요?

A2. 아니요, 12억원 초과 시에만 과세 대상이에요. 12억원 정확히 또는 이하라면 간주임대료가 발생하지 않아요. 12억 1천만원부터 초과분에 대해 계산하는 거죠.

Q3. 보증금을 받았는데 실제로 은행에 예치하지 않았어도 간주임대료가 발생하나요?

A3. 네, 발생해요. 간주임대료는 실제로 이자를 받았는지와 무관하게 법적으로 이자소득이 있다고 간주하는 개념이에요. 보증금을 어디에 썼든 상관없이 계산돼요.

Q4. 간주임대료 계산 시 적용되는 이자율은 얼마인가요?

A4. 기획재정부가 매년 고시하는 정기예금 이자율을 사용해요. 2024년 귀속은 3.5퍼센트, 2025년 귀속(2026년 신고분)은 3.1퍼센트예요. 매년 시중 금리를 반영해서 조정돼요.

Q5. 월세와 전세를 함께 받고 있으면 어떻게 계산하나요?

A5. 월세 수입은 그대로 총수입금액에 포함하고, 보증금에 대해서는 간주임대료를 별도로 계산해서 더해요. 예를 들어 월세 연 600만원, 간주임대료 300만원이면 총수입금액은 900만원이 돼요.

Q6. 소형주택은 어떤 기준으로 판단하나요?

A6. 주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택이 소형주택이에요. 이 두 가지 조건을 모두 충족해야 주택 수와 보증금 합산에서 제외돼요.

Q7. 중간에 주택을 팔아서 2주택이 됐는데 간주임대료는 어떻게 계산하나요?

A7. 3주택 보유 기간에 대해서만 간주임대료를 계산해요. 예를 들어 7월 20일까지 3주택이었다면 1월 1일부터 7월 20일까지의 보증금과 임대일수로 계산하고, 그 이후는 2주택 기준을 적용해요.

Q8. 간주임대료를 신고 안 하면 어떻게 되나요?

A8. 무신고 가산세 20퍼센트와 납부 지연 가산세가 부과돼요. 또한 세무조사에서 적발되면 과거 5년치까지 소급 과세될 수 있으니 반드시 정확하게 신고해야 해요.

면책조항

본 글은 2026년 1월 15일 기준 국세청 공식 자료와 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 세법과 이자율은 매년 변경될 수 있으며, 개인별 상황에 따라 세금 계산 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 세금 계산과 신고는 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 정보로 인한 불이익에 대해 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다.

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