전세금 못 돌려받아 직접 신청해본 임차권등기명령, 절차부터 비용까지 실전 경험담

최종 업데이트: 2026년 3월 31일 · 글쓴이: 송석 · 읽기 약 15분

계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 셀프 신청 비용은 약 4~5만 원, 처리 기간은 법원에 따라 3일~4주 정도 걸립니다.

계약 만료일이 3주 앞으로 다가왔는데, 집주인 연락이 안 됐습니다. 카톡은 읽씹, 전화는 부재중. 처음엔 바쁜가 보다 했어요. 근데 2주가 지나도 똑같더라고요. 결국 “보증금 반환 의사가 있는 건지” 내용증명까지 보냈는데, 답장은 “좀 기다려 달라”는 단 한 줄이었습니다.

직장 때문에 이사는 해야 하는데, 전세금 5,000만 원을 묶어둔 채로 이사하면 대항력이 날아간다는 걸 그때 알았어요. 그 순간 머릿속에 떠오른 게 바로 임차권등기명령이었거든요. 근데 막상 신청하려니까 뭘 준비해야 하는지, 비용은 얼마인지, 어디로 가야 하는지 하나도 몰랐습니다. 그래서 직접 부딪히면서 알아낸 내용을 정리합니다.

임차권등기명령이란 — 왜 이걸 해야 하는 건지부터

주택임대차보호법은 세입자가 주민등록과 실제 거주(점유)를 유지해야 대항력이 살아 있다고 규정하거든요. 문제는 이사를 가는 순간 그 대항력이 사라진다는 거예요. 보증금을 못 받았는데 이사까지 해야 하는 상황, 생각만 해도 답답하죠.

임차권등기명령은 바로 이 딜레마를 해결하기 위한 제도입니다. 법원에 신청해서 등기부등본에 임차권을 등기해 놓으면, 이사를 가더라도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 주택임대차보호법 제3조의3이 근거 조문이고, 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제6조에 별도 규정이 있습니다.

한 가지 더. 원래 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 상태였더라도, 임차권등기가 완료되면 그 시점에 대항력과 우선변제권을 새로 취득하게 됩니다. 다만 이 경우엔 등기 시점 이후의 순위로 잡히니까, 이미 설정된 근저당보다 후순위가 된다는 점은 주의해야 해요.

쉽게 말하면 “내 전세금 권리를 등기부에 박아 놓는 것”이에요. 집주인 입장에서는 등기부에 임차권등기가 찍혀 있으면 새 세입자를 구하기가 어려워지거든요. 그래서 신청 사실만으로도 보증금 반환을 촉진하는 압박 효과가 있습니다.

신청 요건 — 아무나 할 수 있는 건 아닙니다

임차권등기명령 신청에는 두 가지 핵심 조건이 있어요. 첫째, 임대차가 종료되었을 것. 둘째, 보증금이 반환되지 않았을 것. 이 두 가지를 동시에 충족해야 합니다.

“계약 종료”라는 게 단순히 만기만 의미하는 건 아니에요. 계약기간 만료는 물론이고, 해지통보에 의한 종료, 합의 해지, 묵시적 갱신 후 임차인이 해지통고를 한 경우(통고 후 3개월 경과)까지 전부 포함됩니다. 제 경우에는 2년 계약 만료였기 때문에 비교적 단순했지만, 묵시적 갱신 상태라면 해지통보 절차를 먼저 밟아야 해요.

보증금의 경우, 전액을 못 받은 것은 물론이고 일부라도 반환받지 못했다면 신청이 가능합니다. “임차권등기명령 절차에 관한 규칙” 제2조 1항 5호에 명시되어 있거든요. 그리고 대항력을 상실한 임차인도 신청할 수 있다는 게 판례(부산고법 2005나17600)로 확인되어 있어요.

한 가지 주의할 건, 임차주택이 등기된 건물이어야 한다는 겁니다. 무허가 건물은 등기부 자체가 없으니 임차권등기명령 신청이 안 돼요. 예외적으로 사용승인을 받고 건축물대장이 있는 건물은 임대인 명의의 소유권보존등기를 대위 신청한 뒤 임차권등기를 할 수 있습니다.

준비 서류와 비용 — 실제로 얼마 들었나

저는 법무사 없이 셀프로 진행했는데, 총 비용이 46,200원이었어요. 법무사에 맡기면 30~40만 원 정도 나온다는 얘기를 듣고 “이 정도면 직접 해볼 만하다” 싶었거든요. 비용 구성을 정리하면 이렇습니다.

항목	금액	비고
인지대	2,000원	전자수입인지로 납부
송달료	33,000원	5,500원 × 당사자 수 × 3회
등록면허세	7,200원	지방교육세 1,200원 포함
등기신청수수료	3,000~4,000원	전자 3,000원 / 서면 4,000원
합계 (셀프 기준)	약 45,200~46,200원	임대인 1명 기준

참고로 전세사기 피해자로 인정받은 경우에는 대법원 규칙 개정에 따라 2026년 12월 31일까지 등기수수료가 면제됩니다. 또한 등록면허세도 감면 대상이에요. 해당되시는 분은 반드시 확인해 보세요.

필요한 서류는 생각보다 까다롭지 않았어요. 임대차계약서 사본(확정일자가 찍힌 원본이 제일 좋음), 건물 등기사항증명서(등기부등본), 주민등록초본(주소 변동 이력 포함), 그리고 임대차 종료 사실을 소명할 수 있는 자료가 필요합니다. 내용증명 발송 내역이 있으면 가장 깔끔하고, 문자 메시지 캡처도 보조 증빙으로 활용할 수 있어요.

제가 놓칠 뻔했던 게 하나 있는데, 확정일자를 받은 날짜를 기재해야 하는 부분이에요. 계약서에 확정일자 도장이 찍혀 있었지만 날짜를 정확히 몰라서, 주민센터에 확인 전화를 했습니다. 이 날짜가 우선변제권 순위를 결정하기 때문에 틀리면 보정명령이 나올 수 있거든요.

신청 절차 — 법원 방문 vs 전자소송 비교

크게 두 가지 방법이 있어요. 임차주택 소재지 관할 법원에 직접 가서 신청하거나, 대법원 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr)을 이용하는 거예요. 저는 전자소송으로 했는데, 솔직히 처음이라 헤매긴 했지만 한번 해보니까 법원 갈 필요가 없어서 훨씬 편했습니다.

법원 방문의 경우, 절차는 이렇게 흘러갑니다. 먼저 위택스(wetax.go.kr)에서 등록면허세를 신고하고 납부합니다. 그 다음 임차주택 소재지 주민센터에 가서 건물 도면을 받아야 해요. 건물 전체가 아닌 일부를 임차한 경우에 필요한 서류인데, 전체를 임차했더라도 제출하라는 법원이 있으니 미리 준비하는 게 낫습니다. 등기신청수수료는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 전자납부합니다.

전자소송 절차를 좀 더 구체적으로 풀어 보면, 먼저 전자소송 사이트에 공동인증서(구 공인인증서)나 금융인증서로 로그인합니다. 회원가입이 안 되어 있다면 먼저 해야 하고요. 로그인 후 “민사신청” 메뉴에서 “임차권등기명령신청”을 선택하면 표준화된 양식이 뜹니다.

신청서에 기재할 핵심 사항은 다음과 같아요. 임대인·임차인의 인적사항, 임차주택의 표시(등기부등본상 주소), 반환받지 못한 보증금액, 임대차 계약 체결 사실과 종료 원인, 점유 시작일, 전입신고일, 확정일자 수령일. 이걸 빠짐없이 적어야 합니다.

첨부 서류를 스캔해서 PDF로 업로드하고, 수수료를 전자납부하면 접수 완료. 저는 저녁 10시쯤 집에서 접수했는데, 다음 날 접수 확인 문자가 왔어요. 법원에서 결정이 나면 등기소에 촉탁(법원이 직접 등기를 해달라고 요청하는 것)을 해서 등기부에 임차권등기가 기입됩니다.

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임차권등기의 효력 — 대항력과 우선변제권의 진짜 의미

등기가 완료되면 가장 중요한 두 가지 효력이 생깁니다. 대항력 유지(또는 취득)와 우선변제권 유지(또는 취득)예요. 이미 전입신고와 점유로 대항력을 갖고 있었던 사람이라면, 임차권등기 후 이사를 가더라도 대항력이 사라지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서가 이걸 명확히 규정하고 있어요.

저는 확정일자까지 다 갖춘 상태였기 때문에, 임차권등기 이후 이사를 해도 우선변제권이 그대로였어요. 실제로 등기 완료 확인하고 2주 뒤에 새 집으로 이사했는데, 나중에 보증금 반환 소송에서 변호사가 “순위가 잘 유지되어 있다”고 확인해 줬습니다.

반대로 전입신고를 안 했거나, 이미 대항력을 상실한 상태에서 임차권등기를 한 경우도 있잖아요. 이때는 등기가 완료된 시점에 새로 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만 기존에 잡혀 있는 근저당이나 다른 권리보다는 후순위가 되니까, 경매로 넘어갔을 때 배당 순서에서 밀릴 수 있어요.

또 하나 알아둬야 할 게 있는데, 임차권등기가 된 주택에 새로 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따른 건데, 쉽게 말해 집주인이 새 세입자를 구하기가 매우 어려워진다는 뜻이에요. 이게 집주인한테 상당한 압박이 됩니다.

주의할 점과 흔한 실수 — 제가 겪은 시행착오

가장 흔한 실수는 계약 종료 전에 신청하는 거예요. 임대차가 “종료”되지 않은 상태에서는 신청 자체가 각하됩니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지통보를 보내고, 통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 경과해야 “종료”로 인정돼요. 이 타이밍을 놓치면 한참을 기다려야 합니다.

서류 작성에서도 실수가 나오기 쉬운데요. 신청서에 적는 주택 표시가 등기부등본상의 표시와 정확히 일치해야 합니다. 실제 주소가 “101동 202호”인데 등기부에는 “제1동 제202호”로 되어 있을 수 있어요. 이런 불일치가 있으면 보정명령이 나오고, 처리가 1~2주 더 지연됩니다.

그리고 임차권등기명령은 보증금 반환을 “강제”하는 수단은 아니에요. 이게 정말 중요한 건데, 많은 분이 등기만 하면 보증금이 돌아온다고 착각하시거든요. 실제로는 등기 후에도 임대인이 안 갚으면 별도로 보증금반환 소송이나 지급명령을 신청해야 합니다. 임차권등기는 “이사해도 권리를 잃지 않도록 보전”하는 장치일 뿐이에요.

제 실수 하나 더 고백하면, 등록면허세를 위택스에서 납부한 뒤 납부확인서를 출력하지 않았어요. 전자소송에서는 전자납부번호만 입력하면 되긴 하는데, 혹시 모를 상황에 대비해서 납부확인서 PDF를 반드시 저장해 두는 게 좋습니다. 나중에 비용 청구할 때도 필요하거든요.

임차권등기 이후 보증금 회수까지의 로드맵

등기가 완료된 뒤 이사를 했는데도 집주인이 여전히 보증금을 안 주는 경우, 본격적인 법적 절차로 넘어가야 해요. 실무적으로 가장 많이 쓰는 순서는 이렇습니다.

먼저 내용증명을 한 번 더 보냅니다. “임차권등기가 완료되었으니 ○일 내로 보증금을 반환해 달라”는 내용이에요. 이미 보낸 적 있더라도 등기 완료 사실을 통보하는 의미가 있고, 소송에서 증거로도 쓸 수 있습니다.

그래도 안 갚으면 지급명령 신청을 합니다. 이건 소송보다 훨씬 간단하고 빠른데, 법원이 임대인에게 “보증금을 갚으라”는 명령을 내리는 거예요. 임대인이 2주 내에 이의를 제기하지 않으면 그대로 확정되어 강제집행이 가능해집니다. 이의를 제기하면 소송으로 전환되고요.

지급명령이나 소송에서 승소한 뒤에도 돈을 안 주면, 임대인의 부동산이나 예금에 대한 강제집행(압류 및 추심)으로 이어집니다. 이 단계까지 가면 집주인 입장에서도 상당히 곤란해지거든요. 부동산이 경매로 넘어가면 배당 절차에서 임차권등기의 순위에 따라 배당을 받게 됩니다.

보증금 반환 청구권의 소멸시효는 10년이에요. 임차권등기 자체에는 유효기간이 따로 없고, 등기가 말소될 때까지 권리 보전 기능이 유지됩니다. 그렇다고 무작정 기다리기만 하면 안 되겠죠. 소멸시효를 중단시키기 위해서라도 적절한 시점에 소송이나 지급명령 같은 법적 조치를 취하는 게 좋습니다. 이 부분은 개인 상황마다 다를 수 있으니 법률 전문가 상담을 권장합니다.

찾기쉬운 생활법령 — 임차권등기명령 안내

자주 묻는 질문 (FAQ)

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