임대료 할인·무상임대 받았는데 세금 폭탄? 과세 영향 직접 정리해봤습니다

2026. 02. 13 · 글 송석 · 부동산 세무 실무 경험 기반

상가 렌트프리를 줬는데 부가세 신고를 해야 하는지, 부모님 건물을 무상으로 쓰고 있는데 증여세가 나오는 건 아닌지 — 임대료 할인과 무상임대가 과세에 미치는 영향을 세목별로 직접 확인하고 정리한 내용입니다.

저도 처음에 이 문제를 만난 건 지인 건물 한 층을 렌트프리로 빌리면서였습니다. 계약서에 “3개월간 임대료 없음”이라고 적어놓으니 끝인 줄 알았거든요. 그런데 세무사 상담을 받으러 갔더니 보증금에 대한 간주임대료 이야기가 나오고, 특수관계인 여부에 따라 부가세 처리가 달라진다는 말을 듣는 순간 머릿속이 복잡해졌습니다.

비슷한 상황에 있는 분들이 꽤 많을 거예요. “공짜로 빌려줬는데 무슨 세금이야”라는 생각이 자연스러운데, 세법은 그렇게 단순하지 않더라고요. 특히 가족 간 거래에서 예상치 못한 과세가 터지는 경우가 실무에서 정말 흔합니다.

이 글에서는 부가가치세, 간주임대료, 소득세·법인세, 증여세까지 세목별로 나눠서 실제 어떤 상황에서 과세가 되는지, 2026년 기준 변경된 이자율과 기준은 무엇인지 하나씩 짚어보겠습니다.

임대료 할인과 무상임대, 세금에서 왜 문제가 되는 걸까

일반적인 상거래에서는 대가를 주고받으면 거기에 세금이 붙고, 대가가 없으면 세금도 없는 게 상식이잖아요. 그런데 부동산 임대는 좀 다릅니다. 세법에서는 임대료를 아예 안 받거나 터무니없이 낮게 받는 행위 자체를 “조세 회피 가능성이 있는 거래”로 바라보거든요.

핵심은 특수관계인 여부입니다. 부모-자녀, 법인 대표-해당 법인, 주주와 그 가족 등 세법상 특수관계에 해당하는 사이에서 무상임대나 저가임대가 이루어지면, 세무당국은 “정상 가격으로 거래했어야 하는 걸 일부러 낮춘 것 아니냐”는 시각에서 접근합니다.

임대료 연체분을 뒤늦게 받았을 때, 소득 귀속 시점은 언제일까? — 세무사에게 직접 물어본 결론

반대로, 특수관계가 아닌 제3자 간 거래라면? 상가 렌트프리처럼 시장 관행에 따른 임대료 할인은 원칙적으로 무상임대 과세 대상이 아닙니다. 이 구분을 명확히 해두는 게 첫 번째 포인트예요.

문제를 복잡하게 만드는 건, 하나의 무상임대 행위에 부가가치세·소득세(법인세)·증여세가 동시에 걸릴 수 있다는 점입니다. 세목마다 판단 기준과 계산 방식이 전부 다르기 때문에, “한 가지만 확인하면 됐겠지”라는 안일한 생각이 가장 위험하더라고요.

부가가치세 — 렌트프리 기간에도 세금이 붙는 경우

부가가치세법의 원칙부터 짚어볼게요. 사업자가 대가를 받지 않고 타인에게 용역을 공급하는 건 “용역의 공급으로 보지 않는다”가 기본입니다. 그래서 제3자에게 렌트프리를 주는 경우, 해당 기간의 월세에 대해서는 부가세가 과세되지 않아요.

그런데 여기서 예외가 하나 있습니다. 부가가치세법 시행령 제26조에서 정하는 특수관계인에게 사업용 부동산을 무상 또는 저가로 임대하는 경우에는 용역의 공급으로 봅니다. 이 경우 부가가치세 과세표준은 동법 제29조 제4항에 따라 시가를 기준으로 잡거든요.

실제로 국세청 유권해석(부가가치세과-123, 2014.02.17)에서도 이 점을 명확히 했어요. 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 무상 공급하면 부가가치세가 과세되고, 시가를 공급가액으로 본다는 겁니다.

정리하면 이렇습니다. 비특수관계인 간 렌트프리 — 해당 기간 월세 부가세 없음(단, 보증금 간주임대료는 별도). 특수관계인 간 무상·저가임대 — 시가 기준으로 부가가치세 과세. 세금계산서 발급 의무까지 붙을 수 있고요.

간주임대료, 2026년 이자율 3.1%로 이렇게 달라졌습니다

간주임대료라는 개념이 처음이신 분들을 위해 간단히 설명하면요. 상가·사무실 임대에서 보증금을 받으면, 그 보증금을 운용해서 이자수익을 얻을 수 있잖아요. 세법에서는 이 “얻을 수 있었을 이자”를 임대수입으로 간주해서 세금을 매기는 겁니다.

2026년 귀속분부터 적용되는 간주임대료 정기예금이자율은 연 3.1%입니다. 2024년 귀속 3.5%에서 2025년·2026년 연속으로 3.1%가 적용되면서, 전년 대비 0.4%p 인하된 상태가 유지되고 있어요.

귀속연도	정기예금이자율	비고
2022년	2.9%	–
2023년	2.9%	–
2024년	3.5%	대폭 인상
2025년	3.1%	0.4%p 인하
2026년	3.1%	동결

이자율이 낮아졌다고 방심하면 안 되는 게, 2026년부터 새로운 과세 대상이 추가됐거든요. 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 2채 보유한 경우, 전세 보증금에 대한 간주임대료 소득세 과세가 시작됩니다. 기존에는 3주택 이상이어야 간주임대료가 과세됐는데, 고가 2주택자까지 범위가 넓어진 거예요.

간주임대료 계산식은 이렇습니다. (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율(3.1%) − 해당 임대사업 부분 수입이자·할인료. 주택의 경우 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않는 특례가 있으니 이것도 같이 체크하셔야 해요.

부당행위계산 부인 — 특수관계인 저가·무상임대의 함정

이게 진짜 무서운 부분이에요. 부당행위계산 부인이라는 건, 쉽게 말하면 “특수관계인끼리 비정상적으로 싸게 거래해서 세금을 줄였다면, 세무당국이 정상 가격으로 다시 계산해서 과세하겠다”는 제도입니다.

소득세법 시행령 제98조에 따르면, 특수관계인에게 부동산을 저가 임대할 때 시가와 실제 받은 임대료의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우 부당행위계산 부인 대상이 됩니다. 법인세법 제52조에서도 동일한 논리를 적용하고요.

여기서 시가를 어떻게 잡느냐가 관건인데요. 해당 건물에 대해 특수관계인이 아닌 제3자와 실제 거래한 임대료가 있으면 그 가격이 시가가 됩니다. 그런 거래가 없다면 감정평가액을, 그것도 없으면 부동산 시가의 50%에서 보증금을 빼고 정기예금이자율을 곱한 금액을 시가로 봅니다.

제가 실무에서 봤던 사례 중 하나가 인상적이었는데요. 부모님 상가를 자녀 법인이 시세의 절반도 안 되는 월세로 5년 넘게 쓰고 있었어요. 세무조사에서 한 번에 5년치 부당행위계산 부인이 적용돼서, 법인세 추징에 가산세까지 합치니 금액이 상당했습니다. 법인에는 익금산입 처리되고, 대표 개인에게는 상여 처분까지 나온 거예요.

반대로, 개인 임대사업자가 특수관계인에게 무상임대한 경우에는 부인 금액이 임대소득으로 잡히면서 종합소득세 부담이 늘어납니다. 상대방이 임직원이면 상여로, 주주이면 배당으로, 그 외에는 기타소득으로 소득처분이 이뤄지고요.

무상임대와 증여세, 13억 원 기준의 진짜 의미

부모 소유 부동산을 자녀가 무상으로 사용하면 증여세가 나올까요? 결론부터 말하면, 경우에 따라 나올 수도 있고 안 나올 수도 있습니다.

상속세 및 증여세법에서는 특수관계 여부와 관계없이, 타인의 부동산을 무상으로 사용해서 얻은 이익이 일정 금액을 넘으면 증여세를 매깁니다. 기준이 되는 건 무상사용 개시일부터 5년간 누적 이익이 1억 원 이상인 경우예요.

무상사용 이익 계산 방식은 이렇습니다. 부동산 시가에 연 2%의 무상사용료율을 곱하고, 5년 연금현가계수(할인율 10% 기준, 약 3.7908)를 곱해서 현재가치로 환산합니다. 이 금액이 1억 원 미만이면 증여세가 과세되지 않아요.

그런데 여기서 많은 분들이 놓치는 게 있어요. 무상임대가 아니라 저가 임대인 경우에는 계산 방식이 달라집니다. 저가 임대는 5년 단위가 아니라 1년 단위로 증여세를 판단하거든요. 적정 임대료(부동산 시가 × 2%)와 실제 지급 임대료의 차액이 적정 임대료의 30% 또는 3억 원을 초과하면 그 차액에 대해 증여세가 과세됩니다.

솔직히 이 부분은 계산이 헷갈릴 수밖에 없더라고요. 무상은 5년 기준, 저가는 1년 기준이라는 것만 기억해도 실수를 줄일 수 있습니다. 그리고 증여세 문제는 소득세·법인세의 부당행위계산 부인과는 별개로 동시에 적용될 수 있다는 점도 놓치면 안 됩니다.

소득세·법인세 — 임대수입 인식 시점과 신고 실수

렌트프리 기간이 있으면 임대수입 인식 시점도 달라질 수 있어요. 부가가치세법상 임대료의 공급시기는 “대가의 각 부분을 받기로 한 날”이 원칙입니다. 렌트프리 기간에는 임대료를 받기로 한 약정이 없으니, 그 기간만큼은 월세 수입금액이 0원으로 잡히는 거예요.

그런데 법인세법상 임대료 수익은 좀 다른 시각이 있습니다. 회계기준에서는 임대차 계약 전체 기간에 걸쳐 임대수익을 균등하게 인식하는 게 원칙이거든요. 예를 들어 12개월 계약에 2개월 렌트프리를 준 경우, 총 10개월치 임대료를 12개월에 나눠서 인식하는 방식이에요. 법인세 신고 시 이 차이 때문에 세무조정이 필요할 수 있습니다.

개인 임대사업자라면 종합소득세 신고에서 주의할 게 더 있어요. 주택 임대소득이 연 2,000만 원 이하인 경우 분리과세(14%)를 선택할 수 있는데, 간주임대료까지 합산하면 2,000만 원을 초과해서 종합과세 대상이 될 수도 있습니다. 렌트프리를 줬으니 수입이 줄었다고 안심했다가 보증금 간주임대료에서 걸리는 거죠.

실무에서 한 가지 더 중요한 건 세금계산서 발급 문제입니다. 렌트프리 기간에는 월세에 대한 세금계산서 발급 의무가 없지만, 간주임대료에 대해서는 세금계산서를 발급할 수 없어요. 간주임대료는 부가세 신고서의 “기타 과세매출” 란에 직접 기재하는 방식으로 처리합니다. 이 처리를 모르면 신고서 작성에서 막히게 되더라고요.

실전 체크리스트 — 상황별 과세 판단 흐름

지금까지 내용이 복잡했을 텐데, 실제로 판단해야 할 순서를 정리해보면 생각보다 단순합니다. 제가 상담할 때 쓰는 흐름을 공유할게요.

1단계 — 특수관계인인가? 부모-자녀, 법인 대표-해당 법인, 주주와 그 친족, 경영을 지배하는 관계 등 세법상 특수관계에 해당하는지 먼저 확인합니다. 비특수관계인 간 거래라면 부당행위계산 부인이나 증여세 리스크가 대폭 줄어듭니다.

2단계 — 부가가치세 처리. 비특수관계인 렌트프리는 해당 기간 월세 부가세 없음(보증금 간주임대료는 별도 확인). 특수관계인 무상·저가임대는 시가 기준 부가세 과세. 세금계산서 발급 여부도 같이 점검하세요.

3단계 — 소득세(법인세) 부당행위계산 부인. 특수관계인 간 거래에서 시가와 실수령 임대료 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부인 대상. 차액만큼 임대소득으로 간주됩니다.

4단계 — 증여세 판단. 무상사용 시 5년간 누적이익 1억 원 이상이면 과세. 저가임대 시 1년 단위로 적정임대료 대비 30%(또는 3억 원) 초과 차이가 나면 과세. 부동산 시가 13억 원 미만이면 무상사용 증여세는 비과세 구간입니다.

이 네 단계를 순서대로 점검하면 대부분의 상황에서 과세 여부를 판단할 수 있어요. 다만 금액이 크거나 거래 구조가 복잡한 경우에는 반드시 세무 전문가와 사전에 상담하시는 걸 권장드립니다.

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