토지 수용 양도세 감면 2026: 현금 15%·채권 45% 감면율·연 2억 한도와 연말 일몰 대응 6단계

토지 수용 양도세 감면은 공익사업에 땅이 편입돼 보상금을 받을 때 양도소득세 일부를 깎아 주는 제도로, 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 감면율이 올라 현금 15%, 채권 20%, 3년 만기 채권 35%, 5년 만기 채권 45%가 적용됩니다. 다만 사업인정고시일 2년 전에 취득한 토지여야 하고, 현행 법률상 2026년 12월 31일까지 양도한 분까지만 감면이 확정돼 있다는 점이 가장 중요합니다. 아래에서 보상 방식별 감면액 계산, 연 2억·5년 3억 한도, 양도 시기 판단과 신청 6단계를 정리했습니다.

1. 토지 수용 양도세 감면 요건 3가지

첫째, 대상 소득이어야 합니다. 공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 협의 양도한 경우, 정비구역 토지를 사업시행자에게 양도한 경우, 토지보상법 등에 따라 수용된 경우가 해당합니다.

둘째, 취득 시점 요건을 충족해야 합니다. 사업인정고시일부터 거꾸로 세어 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다. 고시 전에 양도했다면 양도일 기준으로 2년을 셉니다. 상속받은 토지는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 봅니다.

셋째, 기한 안에 양도해야 합니다. 현행 조세특례제한법은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 감면을 규정하고 있습니다.

함께 확인할 것이 비사업용 토지 여부입니다. 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지가 수용되면 사업용 토지로 보아 중과세율이 배제되는 특례가 있습니다. 판정 기준은 비사업용 토지 양도세 판정 기준에서 자세히 볼 수 있습니다.

2. 보상 방식별 감면율과 실제 절세액 계산

2025년 3월 공포된 개정 조세특례제한법으로 감면율이 5%p씩 올라 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되고 있습니다. 아래 표는 감면 전 산출세액이 1억 원이라고 가정한 단순 계산입니다. 지방소득세와 실제 공제 항목은 반영하지 않았습니다.

만기 특약 채권은 만기까지 보유해야 높은 감면율이 유지됩니다. 중간에 팔면 감면 차액이 추징될 수 있으니 3년·5년 동안 현금이 묶여도 괜찮은지 먼저 따져야 합니다.

3. 감면 한도와 농어촌특별세

보상금이 크면 감면율보다 한도가 먼저 걸립니다. 2025년 개정으로 공익사업 관련 감면은 다른 감면과 별도로 1개 과세기간 2억 원, 5개 과세기간 합계 3억 원 한도가 적용됩니다. 같은 해에 여러 필지가 수용된다면 합산해 한도를 넘는지 계산해 보세요.

감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부합니다. 다만 8년 자경농지 감면처럼 농특세가 비과세되는 감면도 있으니, 자경 요건을 갖춘 농지라면 8년 자경농지 양도세 감면 요건과 비교해 어느 쪽이 유리한지 검토하세요. 두 감면은 중복 적용되지 않습니다.

4. 2026년 말 일몰과 양도 시기 판단

공익사업용 토지 감면은 오랫동안 일몰 기한을 연장하는 방식으로 이어져 왔습니다. 하지만 2026년 10월 현재 법률상 적용 기한은 2026년 12월 31일 양도분까지입니다. 연장 여부는 연말 국회의 세법 개정 결과를 확인해야 합니다.

수용에서 ‘양도일’은 일반적으로 보상금 청산일, 소유권이전등기 접수일, 수용개시일 중 빠른 날입니다. 협의 보상이 연말에 걸려 있다면 보상금 수령일이나 등기 접수일이 12월 31일 전인지 사업시행자와 일정을 확인하는 것이 좋습니다. 잔여지 문제가 함께 있다면 잔여지 매수청구 요건과 기한도 같이 챙기세요.

5. 감면 신청 6단계

1단계: 사업인정고시일을 확인합니다. 토지이음, 지자체 고시공고, 사업시행자 안내문에서 정확한 날짜를 찾습니다.

2단계: 취득일과 2년·5년 요건을 대조합니다. 등기부·매매계약서로 취득일을 확인합니다.

3단계: 보상 방식을 결정합니다. 현금·채권·만기 특약·대토 중 선택하고, 채권은 만기 특약 여부를 계약서에 명확히 남깁니다.

4단계: 예상 세액과 한도를 계산합니다. 같은 해 다른 감면과 수용 필지를 합산해 1년 2억 원 한도를 확인합니다.

5단계: 신고와 감면신청서를 제출합니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하면서 감면신청서를 함께 냅니다. 협의 양도의 경우 사업시행자가 발급하는 확인서 등이 필요할 수 있으니 안내를 받으세요.

6단계: 보상금 증액분도 수정신고합니다. 이의재결이나 행정소송으로 보상금이 늘면 그 금액도 양도가액에 포함해 다시 신고해야 합니다.

6. 현금·채권·대토 선택 기준

• 대체 토지 매입이나 대출 상환이 급한 경우: 현금 보상이 현실적입니다. 감면율은 가장 낮습니다.
• 여유 자금이 있고 장기 보유가 가능한 경우: 5년 만기 특약 채권이 감면율 45%로 가장 높지만, 채권 금리와 물가를 함께 비교하세요.
• 같은 지역에 다시 투자할 계획이 있는 경우: 대토 보상으로 40% 감면이나 과세이연을 검토할 수 있습니다. 대토 전매 제한 조건을 반드시 확인하세요.
• 보상금이 매우 큰 경우: 한도 때문에 감면율 차이가 줄어들 수 있으니 연도 분산 가능성을 세무사와 상의하세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 2024년에 수용됐는데 15%가 적용되나요?

아닙니다. 상향된 감면율은 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

2. 고시일 1년 전에 산 땅도 감면되나요?

2년 이전 취득 요건을 충족하지 못해 감면 대상이 아닙니다.

3. 지장물 보상금에도 양도세가 붙나요?

건물 등 양도소득 대상 자산이면 과세될 수 있고, 수목·영업손실 보상 등은 성격에 따라 다르게 봅니다.

4. 일몰이 연장되지 않으면 어떻게 되나요?

2027년 이후 양도분은 감면이 적용되지 않을 수 있습니다. 연말 세법 개정 결과를 확인하세요.

5. 채권을 3년 전에 팔면요?

만기 특약 감면과 일반 채권 감면의 차이만큼 추징될 수 있습니다.

6. 감면받으면 지방소득세도 줄어드나요?

지방소득세는 별도 규정에 따르므로 관할 지자체 기준을 확인해야 합니다.

7. 공유 토지는 한도를 어떻게 보나요?

한도는 거주자 개인별로 적용됩니다.

8. 예정신고를 놓치면 감면이 사라지나요?

가산세는 붙을 수 있지만, 요건을 갖췄다면 확정신고나 경정청구로 감면을 다툴 여지가 있습니다.

9. 비사업용 토지도 감면되나요?

감면 대상이 될 수 있지만 세율 판정은 별도이므로 사업용 의제 특례를 함께 확인하세요.

10. 대토 보상을 받은 뒤 팔면요?

전매 제한 기간 내 처분하거나 현금 전환하면 감면 차액이 추징될 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 감면), 제77조의2(대토보상), 제133조(감면 종합한도)
• 국세청 — 양도소득세 감면 신청과 예정신고 안내
• 토지이음 — 사업지구 고시 정보 확인

자료 확인일: 2026년 10월 25일