농지보전부담금 계산법: 공시지가 20%·30%와 ㎡당 5만 원 상한, 분할납부까지 (2026)

농지보전부담금은 논·밭·과수원을 주택이나 창고, 공장 부지 같은 다른 용도로 바꿀 때(농지전용) 내는 돈입니다. 계산은 단순합니다. 농업진흥지역 밖 농지는 개별공시지가의 20%, 농업진흥지역 안 농지는 30%를 전용 면적에 곱하되, 제곱미터당 5만 원을 넘지 않습니다. 660㎡(약 200평)만 전용해도 수백만 원에서 3,300만 원까지 나올 수 있어, 땅을 사기 전에 반드시 예산에 넣어야 하는 비용입니다. 아래에서 계산법과 면적별 예시, 전용 절차, 분할납부 조건을 순서대로 정리했습니다.

농지보전부담금이란, 누가 내나요

농지를 농사 외의 용도로 쓰려면 농지전용허가를 받거나 신고·협의 절차를 거쳐야 합니다. 이때 줄어드는 농지를 보전·관리하는 데 쓰기 위해 걷는 돈이 농지보전부담금입니다. 근거는 농지법 제38조입니다.

법제처 생활법령정보에 따르면 납부 대상은 세 부류입니다.

• 농지전용허가를 받는 사람
• 다른 법률에 따라 농지전용 협의를 거친 사람(개발행위허가·건축허가 등과 함께 처리되는 경우)
• 농지전용신고를 하는 사람

지목이 전·답·과수원인 땅이 대상입니다. 지목이 대지나 잡종지인 땅은 이미 농지가 아니므로 부담금이 없습니다. 같은 동네에서도 지목에 따라 땅값이 크게 다른 이유 중 하나가 바로 이 비용입니다.

계산법과 부과율

계산식은 다음과 같습니다.

기준이 되는 개별공시지가는 허가 대상이면 허가 신청일, 협의 대상이면 개발행위허가나 건축허가 신청일, 신고 대상이면 신고 접수일 현재의 가격입니다. 공시지가는 매년 새로 정해지므로, 신청 시점에 따라 부담금이 달라질 수 있습니다.

농업진흥지역 밖 농지의 부과율은 2024년 7월 1일부터 30%에서 20%로 내려갔습니다. 그 전에 쓰인 글이나 계산기는 30%로 되어 있는 경우가 많으니 주의하세요. 내 땅이 농업진흥지역인지는 토지이용계획확인원 보는 법에 정리한 방법으로 확인할 수 있습니다. “농업진흥구역” 또는 “농업보호구역”이라고 적혀 있으면 진흥지역 안입니다.

면적·공시지가별 계산 예시

전용 면적 660㎡(약 200평)를 기준으로 계산했습니다.

마지막 사례를 풀어 보면, 30만 원의 20%는 6만 원이지만 상한 5만 원이 적용돼 660㎡ × 5만 원 = 3,300만 원이 됩니다. 공시지가가 높은 지역일수록 상한 덕분에 땅값 대비 부담금 비율은 낮아집니다.

부담금은 전용하는 면적에만 붙습니다. 1,000㎡ 밭 중 건물과 마당, 진입로로 쓸 400㎡만 전용하면 400㎡에 대해서만 냅니다. 그래서 전용 면적을 필요한 만큼만 잡는 설계가 비용을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

농지전용 절차 6단계

1단계: 전용이 가능한 땅인지 확인합니다

토지이용계획확인원에서 용도지역과 농업진흥지역 여부를 봅니다. 농업진흥구역은 농업 관련 시설 외에는 전용이 매우 제한되므로, 일반 주택이나 근린생활시설을 지을 계획이라면 진흥지역 밖 농지인지가 출발점입니다.

2단계: 진입도로와 배수로를 확인합니다

건축을 하려면 도로에 접해야 하고, 오수·우수를 내보낼 배수로가 있어야 합니다. 서류상 지목과 현황이 다를 수 있으므로 지적도와 현장을 함께 확인합니다. 등기 관계는 등기부등본 보는 법으로 점검하세요.

3단계: 설계사무소·토목측량 사무소에 의뢰합니다

전용 면적과 건축 배치를 정하고 사업계획서, 피해방지계획서 등 신청 서류를 준비합니다. 건축허가나 개발행위허가와 함께 진행하면 농지전용은 협의로 한 번에 처리되는 경우가 많습니다.

4단계: 시·군·구청에 신청합니다

농지 소재지 관할 시·군·구청(읍·면)에 신청합니다. 심사 과정에서 보완 요청이 나올 수 있고, 처리 기간은 지자체와 협의 부서 수에 따라 달라집니다.

5단계: 농지보전부담금을 납부합니다

부담금이 결정되면 한국농어촌공사가 납부 통지를 합니다. 허가 또는 신고 수리 전에 납부해야 하며, 신용카드로도 낼 수 있습니다.

6단계: 공사 후 지목을 변경합니다

건축 준공 등 전용 목적 사업이 끝나면 지목변경을 신청해 전·답에서 대지 등으로 바꿉니다. 지목이 바뀌어 땅 가치가 오르면 그 증가분에 취득세가 과세될 수 있으므로 이 비용도 예산에 넣어 두세요.

분할납부와 감면

부담금은 한 번에 내는 것이 원칙이지만, 법제처 생활법령정보에 따르면 다음과 같은 경우 분할납부를 신청할 수 있습니다.

앞의 예시로 보면, 부담금 3,300만 원인 개인은 990만 원을 먼저 내고 나머지 2,310만 원을 나눠 낼 수 있습니다. 대신 보증보험료가 추가로 듭니다.

감면도 있습니다. 농업인 주택, 농업용 시설, 일부 공익 시설 등은 농지법 시행령 별표에 따라 전액 또는 일부가 감면됩니다. 감면 대상과 비율은 시설 종류, 진흥지역 여부, 적용 기한에 따라 다르므로 관할 시·군·구청 농지 담당 부서나 한국농어촌공사에 확인해야 합니다.

토지 투자자가 매수 전에 볼 것

농지를 사서 집이나 창고를 지을 계획이라면 “땅값이 싸다”만으로 판단하면 안 됩니다. 대지로 만드는 데 드는 비용을 더해야 실제 취득 원가가 나옵니다.

취득 단계 전체 비용은 부동산 투자 초기비용 총정리에서 항목별로 볼 수 있습니다. 주변 대지 시세와 비교할 때는 실거래가 조회 사이트 비교에서 소개한 방법으로 같은 동네 대지 거래가를 찾아, “농지 매입가 + 전용 비용”이 대지 시세보다 낮은지 확인하세요.

계약 단계에서는 “농지전용허가가 나지 않으면 계약을 해제한다”는 특약을 넣는 방법이 있습니다. 문구 작성은 매매계약서 특약사항 7가지를 참고하세요. 반대로 오래 농사지은 땅을 파는 쪽이라면 농지 8년 자경감면 요건부터 확인하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 농지보전부담금은 언제 내나요?

농지전용허가나 신고 수리 전에 미리 냅니다. 한국농어촌공사의 납부 통지를 받은 뒤 납부하면 허가 절차가 마무리됩니다.

2. 공시지가가 아니라 실거래가로 계산하나요?

아닙니다. 개별공시지가가 기준입니다. 실제 매입가가 공시지가보다 훨씬 높아도 부담금은 공시지가로 계산합니다.

3. 농업진흥지역 밖인데 30%로 안내받았습니다. 맞나요?

2024년 7월 1일부터 진흥지역 밖 농지는 20%가 적용됩니다. 예전 자료일 가능성이 있으니 관할 시·군·구청에 확인하세요.

4. 임야를 개발할 때도 농지보전부담금을 내나요?

임야는 농지가 아니므로 농지보전부담금 대상이 아닙니다. 대신 산지전용에 따른 대체산림자원조성비가 따로 있습니다.

5. 전용허가를 받고 공사를 안 하면 어떻게 되나요?

허가를 받은 뒤 정해진 기간 안에 사업에 착수하지 않거나 공사를 오래 중단하면 허가가 취소될 수 있습니다. 취소되면 낸 부담금은 환급 절차를 밟게 됩니다.

6. 허가가 취소되거나 면적이 줄면 돌려받을 수 있나요?

허가 취소, 사업계획 변경으로 전용 면적이 줄어든 경우 등에는 환급받을 수 있습니다. 한국농어촌공사에 환급을 청구합니다.

7. 농업인이 자기 농지에 집을 지으면 부담금이 없나요?

요건을 갖춘 농업인 주택은 감면 대상에 해당할 수 있습니다. 농업인 자격, 면적, 세대 요건이 까다로우므로 신청 전에 읍·면사무소에서 확인하세요.

8. 카드로 낼 수 있나요?

신용카드·직불카드 납부가 가능합니다.

9. 전용한 뒤 바로 팔아도 되나요?

파는 것 자체는 가능하지만, 전용 목적과 다르게 쓰거나 일정 기간 안에 용도를 바꾸려면 별도 승인이 필요할 수 있습니다. 양도 시 세금도 보유 기간과 사업용 여부에 따라 달라집니다.

10. 부담금은 양도소득세 계산 때 필요경비로 인정되나요?

토지의 가치를 높이기 위해 지출한 비용으로 보아 필요경비에 해당할 수 있습니다. 납부 영수증을 반드시 보관하고, 신고 전에 세무 전문가에게 확인하세요.

공식 출처와 확인일

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 농지보전부담금 부과 — 납부 대상, 부과율 30%·20%, ㎡당 5만 원 상한, 기준일
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 농지보전부담금 납부 — 사전 납부, 분할납부 대상·30% 선납·보증 110%
• 국가법령정보센터 — 농지법 — 제38조(농지보전부담금)
• 농민신문 — 7월부터 비농업진흥지역 농지보전부담금 30%→20% — 2024년 7월 부과율 인하
• 부동산공시가격알리미 — 개별공시지가 조회

자료 확인일: 2026년 10월 3일

작성자: 송석 (부동산 실전 노트)